Quinto Registro de Imóveis de São Paulo

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1050696-24.2017.8.26.0100 – dúvida prejudicada – impugnação parcial

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Processo 1050696-24.2017.8.26.0100, j. 29/1/2018, DJe 6/2/2018, Dra. Tânia Mara Ahualli.

Retificação. Transcrição – qualificação pessoal – prova documental. Especialidade subjetiva. Dúvida prejudicada – impugnação parcial.

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19 de janeiro de 2019 at 5:03 AM

1121789-47.2017.8.26.0100 – CNDs – dispensa

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Escritura de compra e venda – registro. CND’s – dispensa. Qualificação registral.

Processo 1121789-47.2017.8.26.0100, j. 20/2/2018, DJe 22/2/2018, Dra. Tânia Mara Ahualli.

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7 de janeiro de 2019 at 1:10 PM

Publicado em 2018 - dúvidas

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1003212-76.2018.8.26.0100 – usufruto – cessão do exercício

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Processo n. 1003212-76.2018.8.26.0100
Interessados – JFRG e outro.

Cessão – usufruto – direito pessoal – direito real.

Sérgio Jacomino, 5º Oficial de Registro de Imóveis da Capital de São Paulo, em atenção à r. decisão de Vossa Excelência, às fls. 33 dos autos, presta as seguintes informações.

Foi-nos apresentado Instrumento Particular de Cessão de Exercício de Usufruto, datado de 4.10.2007, no qual FCG, viúvo e CBR, separado judicialmente, cedem a JFRG e a MIRG, ambos solteiros, o exercício do usufruto registrado sob o imóvel objeto da matrícula n. 28.509.

Por um lado, temos o direito real de usufruto, que se constitui a partir da fragmentação e destaque de elementos importantes que formam o plexo dominial. Trata-se do direito de usar, gozar e perceber os frutos da coisa temporária ou vitaliciamente.  Por outro, a natureza meramente pessoal e obrigacional contida no referido instrumento particular de cessão.

Neste sentido, a relação estabelecida entre os cedentes e os cessionários possui caráter pessoal, mas subsiste o direito real de usufruto restrito aos cedentes, que permanecem como usufrutuários, tanto nas relações com os nu-proprietários, quanto nas relações com terceiros. Conforme Ademar Fioranelli:

Ao ceder o exercício do usufruto, o usufrutuário está cedendo a percepção dos frutos advindos da coisa (direito pessoal) mantendo consigo o direito real que é intransferível a terceiros. A renda advinda da locação, percepção dos direitos advindos de uma lavoura, são exemplos inseridos no campo dos direitos pessoais e obrigacionais – não reais [i].

Portanto, nos estritos limites da qualificação registral, o reportado Instrumento Particular de Cessão de Exercício de Usufruto não possui aptidão para ingresso no registro Imobiliário. De modo que é forçoso reiterar as exigências formuladas na nota devolutiva de fls. 32 e submeter tais questões à consideração de Vossa Excelência.

Essas são as informações que presto a Vossa Excelência – o que sempre fazemos com o devido respeito e devido acatamento.

São Paulo, 29 de março de 2018.

SÉRGIO JACOMINO, oficial.


[i] FIORANELLI, Ademar. O Usufruto e o Novo Código Civil e a Proibição de Alienar o Direitoin Biblioteca Digital “O NCC e o RI” – IRIB – Instituto de Registro Imobiliário do Brasil.

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4 de janeiro de 2019 at 4:16 PM

1105478-44.2018.8.26.0100 – adjudicação – continuidade

À Exma. Sra.
Dra. TÂNIA MARA AHUALLI,
MM. Juíza da 1ª Vara de Registros Públicos de São Paulo.

Protocolo 320.017 – Processo Digital nº: 1105478-44.2018.8.26.0100

Interessados – AFV e JPV

Adjudicação compulsória – continuidade. Título – cópia reprográfica. ITBI.

PROCESSO: 1105478-44.2018.8.26.0100, j. 23/11/2018, DJe 27/11/2018 Dra. Tânia Mara Ahualli

SÉRGIO JACOMINO, 5º Oficial de Registro de Imóveis da Capital de São Paulo, atendendo ao requerimento formulado pelos interessados, por seu procurador, vem suscitar dúvida, pelos fatos e fundamentos a seguir deduzidos.

Procedimentos preliminares

Foram apresentadas somente as peças extraídas dos autos do processo n.1002897-82.2017.8.26.0100 da Ação de Adjudicação Compulsória da 17ª. Vara Cível do Foro Central desta Capital, objetivando o imóvel matriculado sob n. 38.355.

O título foi devolvido por nota devolutiva veiculada pelo protocolo n. 318.822, contra a qual os interessados se insurgem, tendo ingressado com requerimento de suscitação de dúvida. O título acha-se prenotado sob n. 320.017, permanecendo a inscrição em vigor até solução final deste processo de dúvida, nos termos do art. 203 da Lei 6.015, de 1973.

Do registro existente

Da matrícula n. 38.355 constam como proprietários do imóvel:

1) CCS;

2) MASO;

3) ESOliveira e outros

Conforme inscrição n. 6.705, feita aos 17/5/1956, no Livro 4 de Registros Diversos (mencionada na Av. 1 da Matrícula n. 38.355), os proprietários, comprometeram-se a vender o terreno onde foi construído o edifício Coimbra, a: Empill II Empreendimentos Imobiliários Ltda.;

Por sua vez, conforme Av. 170 à margem da inscrição supra, os direitos sobre o apartamento n. 47, foram cedidos a: ES ou ES;

Posteriormente, pelo R. 2, a mesma,cedeu os seus direitos sobre o imóvel a: OS;

Do R. 4, consta o registro da Carta Arrematação, tendo sido os direitos e obrigações sobre o imóvel, arrematados pelo Condomínio Edifício Coimbra;

Pelo R. 5, o condomínio, cedeu os transferiu todos os seus direitos e obrigações a: VOS;

Na sequência (R. 6), esta, por sua vez, cedeu e transferiu todos os seus direitos e obrigações a: BMS;

E por fim, pelo R. 7, esta, por sua vez, cedeu e transferiu todos os seus direitos e obrigações a: AFV casado com JDPV.

Razões de recusa – princípio da continuidade

O titulo vem sendo devolvido, nos termos da nota de devolução (anexa), tendo os interessados se insurgido apenas contra a exigência mencionada no item 1:

“Reitero nota devolutiva anterior (prenotação n. 318.822):

1) Foram apresentadas peças extraídas dos autos n.1002897-82.2017.8.26.0100 da Ação de Adjudicação Compulsória, movida por AFV e sua mulher JDPV, em face de: 1) Empil II –Empreendimentos Imobiliários Ltda.; 2) Condomínio Edifício Coimbra; e 3) BMS, objetivando a adjudicação do imóvel matriculado sob n. 38.355.

(…)

Desse modo, para que seja adjudicado o imóvel(100%) conforme consta no título, deverá figurar no polo passivo da ação, os proprietários: (nominata), devidamente qualificados,em obediência ao princípio da continuidade registraria (artigos 195 e 237 da Lei n. 6.015/73; Apelação Cível n. 1010491-71.2014.8.26.0224 do Conselho Superior da Magistratura; Apelação Cível n. 1040210-48.2015.8.26.0100 do Conselho Superior da Magistratura; Processo n. 1055632-29.2016.8.26.0100 da 1ª. Vara de Registros Públicos desta Capital).”

Fundamentos legais

Diante do exposto, o título, tal como apresentado, fere a continuidade registrária (artigos 195 e 237 da Lei n. 6.015/73), visto que a ação de adjudicação compulsória não foi proposta em face de quem tem o dever de outorgar a escritura definitiva, ou seja, os proprietários, conforme decisões já exaradas pelo E. Conselho Superior da Magistratura.

Nesse sentido, a apelação Cível 1040210-48.2015.8.26.0100, Rel. Des. Manoel de Queiroz Pereira Calças, j. 8/4/2016, Dj. 30/5/2016, com a ementa:

“Registro de Imóveis – Dúvida julgada procedente – Compromisso de compra e venda registrado com sucessivas cessões -Negativa de ingresso de escritura de venda e compra de imóvel da qual participaram os proprietários tabulares e a última cessionária – Desnecessidade da anuência dos cedentes – Inexistência de afronta ao Princípio da Continuidade- Recurso Provido.

Citando precedente do STJ:      

O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Resp. 648.468, decidiu:

‘Adjudicação compulsória. Litisconsórcio. Cedentes. 1. Na ação de adjudicação compulsória é desnecessária a presença dos cedentes como litisconsortes, sendo corretamente ajuizada a ação contra o promitente vendedor. 2. Recurso especial conhecido e provido’

Do corpo do voto do Relator, Ministro Menezes Direito, destaca-se a seguinte passagem:

Não vejo mesmo razão para que sejam chamados os cedentes como litisconsortes. A obrigação decorrente da adjudicação compulsória é do promitente vendedor, pouco relevando o papel dos cedentes, considerando que o direito que se pretende somente pode ser cumprido pelo titular do domínio’.

Do voto-vista do Ministro Castro Filho, merece ênfase a passagem que segue:

Definida a ação de adjudicação compulsória como pessoal, que pertine ao compromissário comprador, deve ser ajuizada em face de quem seja o titular do domínio do imóvel.

Assim, mesmo que caracterizada a cadeia de cessão de direito aquisitivos, exigível pela parte que integra o último elo da cadeia de cessões o registro da concretização da aquisição imobiliária contra aquele que possui o real domínio do bem, assim que ele reconhecer que o preço foi pago’.

No mesmo sentido: Apelação cível n. 0020761-10.2011.8.26.0344, Marília, j. 25/10/2012, DJ. 4/2/2013, rel. José Renato Nalini; Processo n. 1039472-89.2017.8.26.0100 da 1ª. Vara de Registros Públicos da Capital (j. 4/7/2017, Dj. 7/7/2017).

Outrossim, nesta apresentação, os interessados deixaram de apresentar a Carta de Adjudicação Compulsória extraída dos autos do processo, bem como, a guia do ITBI devidamente paga.

Estas são, em essência, as razões da denegação do Registro.

Devolvo a Vossa Excelência a qualificação do título, com o devido respeito e acatamento.

São Paulo, 4 de outubro de 2018.

SÉRGIO JACOMINO, oficial.

Cassia Regina Padovini Deranian, Escrevente Substituta.

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30 de novembro de 2018 at 12:14 PM

1105480-14.2018.8.26.0100 – Cessão. Continuidade. Cônjuge pré-morto. Partilha.

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O interessado manifestou-se afirmando que o imóvel é bem particular adquirido por herança. Entende ainda que, por ser MCAF herdeiro universal do marido, a venda não representa risco a terceiros.

De acordo com a matrícula, MCAF é titular de direitos de compromisso de compra e venda sobre a parte ideal de 1/3 do imóvel, figurando no estado civil de solteira. MCAF foi qualificada no título como viúva. Quando apresentada a certidão de casamento, verificou-se que MCAF era casada no regime de plena comunhão de bens, de modo que os direitos sobre o imóvel se comunicaram ao cônjuge, nos termos do art. 262 do Código Civil de 1916. Assim, o Oficial entende que para registro do título é necessário primeiramente que se registre o formal de partilha dos bens do cônjuge falecido para que se preserve a continuidade registraria. O Registrador informa que não foi juntada guia do ITBI e não houve impugnação a esta exigência.

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19 de novembro de 2018 at 7:46 AM

1102449-83.2018.8.26.0100 – CND do INSS – dispensa

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Protocolo – 320.413 – Processo 1102449-83.2018.8.26.0100

Interessada: MMP LTDA. 

Escritura pública de venda e compra. CND conjunta da Receita Federal. Princípio da legalidade.

SÉRGIO JACOMINO, 5º Oficial de Registro de Imóveis da Capital de São Paulo, atendendo ao requerimento formulado pela interessada, vem suscitar dúvida, pelos fatos e fundamentos a seguir deduzidos.

Procedimentos preliminares

Foi apresentada para registro escritura pública de venda e compra (livro n. X, fls. X), lavrada em 5/9/2018, pelo Tabelião de Notas e de Protesto de Letras e Títulos da Comarca de [omissis], deste Estado, referente ao imóvel objeto da matricula n. 5.346, em que figura como transmitente a pessoa jurídica LFAM, inscrita no CNPJ/MF sob o n., e como adquirente a interessada supra.

O título foi devolvido pelo não atendimento do requisito legal previsto na alínea “b” do inciso I do art. 47 da Lei n. 8.212/91, tendo reingressado com requerimento de suscitação de dúvida.

O título acha-se prenotado sob n. 320.413, permanecendo em vigor até solução deste processo de dúvida, nos termos do art. 203 da Lei n. 6.015, de 1973. Continue lendo »

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16 de novembro de 2018 at 3:54 PM

Pacto antenupcial – averbação

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Protocolo 321.019 

Escritura do pacto antenupcial – averbação – legalidade.

SÉRGIO JACOMINO, 5º Oficial de Registro de Imóveis da Capital de São Paulo, atendendo ao requerimento formulado pela interessada, vem suscitar dúvida, pelos fatos e fundamentos a seguir deduzidos.

Procedimentos preliminares

Foi apresentada para registro escritura pública lavrada pelo X Tabelião de Notas desta Capital, pela qual WNH, no estado civil de divorciado, alienou o imóvel objeto da matrícula nº X, deste Registro, bem que foi adquirido no estado civil de solteiro.

O título foi devolvido para atendimento de exigência contra a qual a interessada se insurge, tendo reingressado com requerimento de suscitação de dúvida. O título acha-se prenotado sob n. 321.019, permanecendo a inscrição em vigor até solução final deste processo de dúvida, nos termos do art. 203 da Lei 6.015, de 1973. Continue lendo »

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6 de novembro de 2018 at 3:15 PM