Quinto Registro de Imóveis de São Paulo

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Processo 0053726-94.2011.8.26.0100 – prova de quitação de débitos condominiais

Protocolo 251.340 – Processo 0053726-94.2011.8.26.0100

Interessado: GCA. (Adv. Dr. Flávio Parreira Galli, Vânia Maria Cunha e Cristina mmmaria Cunha).

Condomínio – alienação de unidade autônoma – prova de quitação de débitos condominiais

SÉRGIO JACOMINO, 5º Oficial de Registro de Imóveis da Capital de São Paulo, no uso de suas atribuições legais, atendendo requerimento firmado por GCA, vem suscitar dúvida, nos termos do art. 198 da Lei 6.015, de 1973, pelas razões e fundamentos seguintes.

Procedimentos preliminares

Em 24 de agosto de 2011 a interessada apresentou para registro a escritura pública de compra e venda lavrada no 3º Tabelião de Notas da Capital de São Paulo (livro 203/8) pela qual adquire os imóveis das Matrículas 88.082 e 88.083, deste Registro.

O título foi protocolizado sob o número 249.549 e naquela data examinado e devolvido pelas razões que figuram na Nota Técnica Devolutiva (NTD) formulada pelo Registro em 29 de agosto de 2011.

Não se conformando com as exigências, em 18 de outubro do corrente a interessada reingressou o mesmo título com o pedido de suscitação de dúvida, o que ora procedemos com o devido respeito e acatamento. O título foi prenotado sob número 251.340.

Motivo impediente do acesso do título

A razão pela qual o acesso do título foi denegado repousa na exigência de apresentação de prova de quitação de débitos condominiais exigida pelo disposto no art. 4º, § único da Lei 4.591, de 1964.

Os interessados constroem excelentes argumentos, aos quais procuraremos responder a seguir. São eles:

a) Preliminarmente, acenam com o disposto no art. 2º, § 2º da Lei 7.433, de 1985, que reza que se considera prova de quitação de referidos débitos condominiais “a declaração feita pelo alienante ou seu procurador, sob as penas da lei, a ser expressamente consignada nos instrumentos de alienação ou de transferência de direitos”. A vendedora teria declarado a inexistência de débitos condominiais, o que eximiria a adquirente de apresentar a reclamada prova;

b) A natureza jurídica da obrigação é do tipo ambulatório – obligatio propter rem. Nesses casos, redargua a interessada: “qual o fundamento legal, ou a motivação lógica, em se negar o registro, se o condomínio tinha, tem e terá, sempre, garantida a obrigação, pelo vínculo dela com as próprias unidades condominiais?”.

c) A aquisição anterior, feita pela ora alienante, teria sido feita sem a comprovação ora exigida pelo Registro. Como terá sido registrada a aquisição anterior quando existia dívida representada por passivo condominial? – pergunta.

d) Por fim, traz à baila a decisão proferida por Vossa Excelência no Processo 100.09.165632-6 de cuja R. sentença se extrai a conclusão de que a prova de quitação de débitos condominiais seria inexigível por se achar revogada a regra do parágrafo único do art. 4º da Lei 4.591, de 1964 em face do novo diploma civil.

Dispensa da prova por declaração do alienante

Diz a interessada que “a vendedora declarou na escritura de compra e venda a inexistência de débitos condominiais”. A declaração reduzida pelo tabelião, em seu ato próprio, merece ser transcrita:

“Os representantes da vendedora [declaram] (…) estar quites com todas as despesas e encargos condominiais desde a data de sua aquisição, ou seja, 22 de julho de 2010 até a presente data e que neste ato declara responsabilizar-se por quaisquer encargos ou despesas condominiais existentes anteriores à sua aquisição”.

A Lei, como vimos, exige a “prova de quitação das obrigações do alienante para com o respectivo condomínio” (art. 4º, § único da Lei 4.591/1964) ou declaração substitutiva (art. 2º, § 2º da Lei 7.433/1985). Exige-a, no entanto, no momento da alienação e de forma não condicionada. Não se abre a possibilidade de definição de escopo e delimitação temporal da obrigação. Esta regra não pode ter seu dispositivo modulado pelos contratantes, já que ostenta o caráter de norma cogente e visa a aspectos estatutários da organização condominial.

Concluindo, entendo, salvo melhor juízo, que não se cumpriu a regra legal ao se limitar a abrangência temporal da declaração do alienante de 22 de junho de 2010 até a data da escritura, 12 de agosto de 2011.

Obrigação propter rem e sucessão

Outro tópico da manifestação da interessada merece uma rápida abordagem.

Diz ser ilógico exigir-se, na alienação de unidade autônoma em condomínios edilícios, prova de quitação de débitos condominiais. Concluiu questionando: “qual o fundamento legal, ou a motivação lógica, em se negar o registro, se o condomínio tinha, tem e terá, sempre, garantida a obrigação, pelo vínculo dela com as próprias unidades condominiais?”.

O fundamento legal já foi indicado e aludido pelos próprios interessados.

Por outro lado, o condomínio tem, de fato, ação de cobrança para ressarcir-se do condômino inadimplente, mas esse fato não elide outro, que é, justamente, a prevenção de ocorrência de débito aberto na transmissão da unidade autônoma tendo em vista os interesses da comunidade edilícia.

Peço vênia para citar parte do voto exarado pelo des. Nigro Conceição na Apelação Cível nº 56.318-0/6, Capital, DOE de 9.4.1999 que toca no ponto aqui discutido:

É norma destinada a preservar o condomínio de inadimplemento decorrente de eventual disputa entre alienante e adquirente acerca da responsabilidade pelo pagamento. Porém, de modo algum exime daquela obrigação antes destacada, que é requisito legal para alienação da unidade e representa garantia, não só a favor da comunidade condominial, mas, também, do próprio adquirente, máxime ante a responsabilidade realçada pelo citado dispositivo normativo.

Embora possamos considerar acertada a tese esposada pelo interessado – no sentido de que o adquirente de unidade condominial sucede o transmitente nas obrigações condominiais (obrigações propter rem), adotada que seja a tese da ambulatoriedade automática da obrigação, não menos certo é que a lei de condomínios criou, há muito, uma exigência vestibular que tem em mira a fixação de responsabilidades no momento da transmissão imobiliária como condição para aquisição do direito real.

Trata-se, pois, de um ônus real, como o qualifica Caio Mário da Silva Pereira (Condomínio e Incorporações. Rio de Janeiro: Forense, 10ª ed., 1999, p. 189), que grava a propriedade condominial impondo ao alienante e adquirente a obrigação acessória, incontornável, de comprovação de inexistência de débitos condominiais.

Enfim, nunca houve qualquer dúvida acerca da natureza jurídica das obrigações condominiais. Muito antes do diploma legal de 2002, a doutrina sempre considerou essa obrigação típica obligatio propter rem. Por todos, Sílvio Rodrigues (Direito Civil. Parte geral das obrigações. Vol. 2. 28ª ed. São Paulo: Saraiva, 2000, p. 104, n. 52) e Caio Mário da Silva Pereira (Instituições de Direito Civil, Vol. IV, 13ª ed. Rio de Janeiro: Forense, p. 255).

Alegados erros pretéritos

Os interessados afirmam que a aquisição anterior fora feita pela ora alienante “sem a comprovação ora exigida pelo Registro”.

Responde-se que não foi necessária a comprovação exigida pela Lei 4.591, de 1964, em virtude de declaração prestada pela alienante, tudo conforme os termos do art. 2º, § 2º da Lei 7.433/1985. Vale a transcrição do item 4.1 da escritura pública de 22 de julho de 2010, lavrada no 23º Tabelião de Notas da Capital de São Paulo (registrada sob n. 1 nas matrículas 88.082 e 88.083):

“4.1 A vendedora” declara ainda, “por seu representante legal, não ter conhecimento de processos ajuizados em ações reais ou pessoais reipersecutórias, que envolvam os imóveis aqui objetivados, transmitindo-os ao comprador, totalmente livres e desembaraçados de ônus, dúvidas, dívidas, litígios, hipotecas, mesmo que legais, impostos, taxas, despesas de condomínio” etc. (grifo nosso).

O exame procedido por este oficial, de caráter eminentemente formal, satisfez-se com a mera declaração prestada pela alienante, sob sua responsabilidade, não descendo a detalhes de investigar se havia ou não passivo condominial e se este terá sido satisfeito ou não na noticiada ação de falência.

Regra revogada pelo atual Código Civil?

Outro aspecto que deve ser enfrentado é a questão da eventual revogação do art. 4º, § único da Lei 4.591, de 1964, tese sustentada por juristas de escol.

Ainda recentemente, no Processo 0018845-91.2011.8.26.0100 (Dúvida suscitada pelo 9º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo, cuja decisão foi publicada no DJE de 2.7.2011), Vossa Excelência deixou consignado o seguinte:

“No que diz respeito à exigência da comprovação da quitação dos débitos condominiais, recentemente o E. Conselho Superior da Magistratura entendeu que a norma prevista no parágrafo único, do art. 4º, da Lei nº 4.591/64, não foi revogada pelo atual art. 1.345, do Código Civil, de modo que a comprovação da inexistência de débitos continua a ser pressuposto para o registro do título”. (decisão proferida pelo Dr. Gustavo Henrique Bretas Marzagão em 6.7.2011, no Processo 0018845-91.2011.8.26.0100 – DJE de 2.7.2011).

As decisões do Conselho Superior da Magistratura, referidas por Vossa Excelência, são as seguintes: Ap. Civ. 990.10.278.563-7, j. de 5.10.2010, DJE de 26.11.2010, São Paulo, rel. des. Munhoz Soares e Ap. Civ. 990.10.030.993-5, j. 30.6.2010, DJE de 18.10.2010, São Paulo, rel. des. Munhoz Soares.

Desta última decisão peço vênia para destacar o seguinte:

Conforme já decidido por ocasião do julgamento da Apelação Cível nº 158-6/2, da Comarca da Capital, por este Conselho Superior da Magistratura, “o parágrafo único do artigo 4º da Lei nº 4.591/64 é categórico ao dispor que a alienação de unidades condominiais, assim como a transferência de direitos a elas relativos, dependerá de prova de quitação das obrigações do alienante para com o respectivo condomínio”.

Por isso, para acesso do respectivo título ao fólio real, é de se exigir tal comprovação (Apelação Cível nº 56.318-0/6, Capital, Rel. Des. Nigro Conceição, pub. D.O. 09/04/99, p. 07).

Quanto ao artigo 1.345 do Código Civil, ressalvados os respeitáveis entendimentos em contrário, não revogou referida regra e teve por escopo, tão somente, explicitar o caráter propter rem dos débitos condominiais. É norma destinada a preservar o condomínio de inadimplemento decorrente de eventual disputa entre alienante e adquirente acerca da responsabilidade pelo pagamento. Porém, de modo algum exime daquela obrigação antes destacada, que é requisito legal para alienação da unidade e representa garantia, não só a favor da comunidade condominial, mas, também, do próprio adquirente, máxime ante a responsabilidade realçada pelo citado dispositivo normativo.

No mesmo diapasão, o julgado na Apelação Cível nº 1.034-6/4, da Comarca da Capital, verbis:

“Deveras, o parágrafo único do artigo 4º da Lei nº 4.591/64 é categórico ao dispor que a alienação de unidades condominiais, assim como a transferência de direitos a elas relativos, ‘dependerá de prova de quitação das obrigações do alienante para com o respectivo condomínio’.

Por isso, já decidiu este Conselho que, para acesso do respectivo título ao fólio real, é de se exigir tal comprovação (Apelação Cível nº 56.318-0/6, Capital, Rel. E. Des. Nigro Conceição, Apelação Cível nº158-6/2, Capital, Rel. E. Des. José Mário Antonio Cardinale).

Quanto à parte contemplada por título judicial, o tratamento não é diferente, como revela o V. Acórdão proferido na Apelação Cível nº 769-6/0, Piracicaba, relatado pelo E. Des. Gilberto Passos de Freitas, cuja ementa é clara:

“Registro de Imóveis – Unidade condominial – Dúvida julgada procedente – Negativa de acesso ao registro de mandado extraído dos autos de ação de adjudicação compulsória – Título inapto ao ingresso no registro imobiliário – Instrumentação do título que se deve materializar por carta de sentença – Necessidade, ainda, de comprovação de quitação das obrigações do alienante para com o condomínio, sem o que não se admite o acesso, ao fólio real, da transferência de domínio – Recurso não provido”.

Além da abonação dos critérios adotados por este Registro, representada pelos V. acórdãos citados, o próprio STJ, pelo voto da ministra Nancy Andrighi, deixou patente que o disposto no parágrafo único do art. 4º da Lei 4.591, de 1964 não se acha revogado. O V. acórdão é de 2004 – REsp 469.915 – RJ (2002⁄0116443-7), rel. min. Nancy Andrighi, j. de 28.9.2004, DOU de 1/2/2005, p. 538.

Estes são os motivos que sustentam a denegação de registro.

Devolvo a Vossa Excelência a apreciação do pedido da interessada, rendendo minhas cordiais saudações.

São Paulo, 7 de novembro de 2011.

Sérgio Jacomino,

Oficial Registrador