Quinto Registro de Imóveis de São Paulo

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Processo 0041052-21.2010.8.26.0100 – sociedade civil – incorporação

Protocolo 237.812 – dúvida – Processo 0041052-21.2010.8.26.0100
Interessado: Marcos Concilio.

Associação – Pessoa jurídica – Incorporação. Para instrumentalizar a incorporação de associações civis (pessoa jurídica) é necessária a escritura pública (art. 1.033 c.c. art. 1.116 do CC).

Sérgio Jacomino, 5º Oficial de Registro de Imóveis da Capital de São Paulo, atendendo ao pedido formulado por Marcos Concilio, vem suscitar dúvida, nos termos do art. 198 da Lei de Registros Públicos, pelos fundamentos seguintes.

Questões preliminares

A questão preliminar visa enquadrar o procedimento à regra geral do art. 198 da Lei 6.015, de 1973.

O interessado se insurge contra a denegação de registro da escritura pública de compra e venda apresentada em forma de certidão expedida pelo 27º Tabelião da Capital (Livro 1.663, fls. 341).

Pela escritura referida, a Sociedade Beneficente Israelita Brasileira Hospital Albert Eistein, sucessora da Sociedade Religiosa e Beneficente Israelita “Lar dos Velhos”, aliena o bem objeto da Matrícula 4.655, deste Registro.

Ocorre que o registro foi denegado em razão de questões relacionadas com a instrumentalização da incorporação envolvendo as ditas entidades, como se verá em maior detalhe abaixo.

Eis aqui o problema preliminar: a questão impediente do registro não se localiza no registro da escritura propriamente dita. A mudança na titularidade do imóvel reclama, preliminarmente, a apresentação dos documentos hábeis para a averbação da mudança de denominação social e, ato contínuo, da incorporação da associação pelo Hospital Albert Eistein.  Só então se poderia cogitar do registro da escritura apresentada à inscrição.

Além disso, como antecedente da alienação, as mutações experimentadas pela entidade titular de domínio deverão ser objeto de prévia averbação e registro.

Pelos documentos apresentados no curso das reiteradas prenotações (protocolo 207.765), verifica-se que a sociedade teria mudado a sua denominação social – de Sociedade Religiosa e Beneficente Israelita “Lar dos Velhos” para Sociedade Religiosa e Beneficente Israelita “Lar Golda Meir”. É o que se vê da ata de 1.12.2003, que deliberou a incorporação, registrada sob n. 492.207, no 3º Registro Civil de Pessoas Jurídicas da Capital.

Os documentos hábeis para as alterações não foram apresentados. A escritura pública parte do pressuposto de que não houve a mudança de denominação social intermediária, passando a titularidade do bem imóvel diretamente para a associação incorporadora. Nota-se a falta de um elo na corrente das mutações jurídicas experimentadas pela entidade.

Seja como for, o título foi prenotado (protocolo 237.812) e a dúvida suscitada, atendendo a requerimento do interessado que persegue, objetivamente, o registro da escritura que segue anexa.

Forma dat esse rei

A questão que reside na base da controvérsia, conforme se depreende do requerimento de suscitação de dúvida, é saber se o instrumento particular de incorporação é o meio idôneo para operar a sucessão patrimonial da incorporada.

A questão não é nova e mereceu, ao longo dos anos, enfoques contraditórios e divergentes e não vale a reprodução das inúmeras decisões do E. Conselho Superior da Magistratura e Corregedoria-Geral de Justiça, já que a matéria mereceu um tratamento especial com o advento do novo Código Civil.

Vejamos em detalhe.

Reza o art. 2.033 do diploma substantivo:

Art. 2.033. Salvo o disposto em lei especial, as modificações dos atos constitutivos das pessoas jurídicas referidas no art. 44, bem como a sua transformação, incorporação, cisão ou fusão, regem-se desde logo por este Código.

Do seu articulado é possível extrair as seguintes conclusões:

a) O elenco das pessoas jurídicas referidas no art. 44 abarca as entidades que neste caso concreto sofreram a incorporação – (art. 44, I, do Código Civil – associações sem fins lucrativos).

b) As mutações experimentadas pelas pessoas jurídicas se regulam pelo Código Civil (art. 2.033 c.c. art. 1.116 e seguintes do CC.).

c) Não existindo legislação especial tratando das operações de transformação das associações civis, incide, em pleno, o art. 108 do CC., que reza que a “escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis”.

Este é o ponto fulcral da controvérsia – a exigência de instrumentalização por escritura pública para que a incorporação seja válida e plenamente eficaz.

Nas incorporações, ocorre a transferência, por absorção, de todo o patrimônio que é então vertido à associação incorporadora, acarretando, por via de consequência, a extinção da incorporada. Entre essas pessoas jurídicas ocorre uma sucessão universal entre vivos, nos termos do art. 1.116 do CC.

Essa é a posição majoritária na doutrina. Citem-se, brevitatis causa: Fortes Barbosa Filho. Marcelo. CC comentado. Peluso, Cezar, org. 4ª. ed., São Paulo: Manole, 2010, p. 1.084, passim. Bulgarelli. Waldirio. Fusões, incorporações e cisões de sociedades. 4ª. ed. São Paulo: Atlas, 1999, p. 102, passim, especialmente p. 113.

Ocorrendo esta original sucessão universal, pode-se concluir que, para que essa mutação jurídica seja plenamente válida e eficaz, representando verdadeira transferência e modificação dos direitos reais, é necessária a escritura pública. Justamente para os casos que-tais, a lei civil dispõe que a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificaçãoou renúncia de direitos reais – forma dat esse rei (art. 108).

Jurisprudência

Uma última nota calha em apoio à tese aqui esposada.

Vossa Excelência, em julho deste ano, decidiu processo de dúvida suscitada pelo 13º Registro de Imóveis da Capital em que a incorporação de uma fundação de direito privado se deu por instrumento particular. Por essa razão, o registro foi denegado.

Destaca-se da R. decisão um aspecto importante que é a refutação da tese do empréstimo, por analogia, de regras da Lei do Anonimato:

No regime dos registros públicos, em que impera a legalidade estrita, não se admite a utilização de dispositivos legais por analogia, mormente os de exceção, como os que dispensam a lavratura de escritura pública.

Por tais razões, o art. 234, da Lei das Sociedades Anônimas, e o 64, da Lei nº 8.934/94, não podem ser ora aplicados a fim de dispensar a escritura pública para os atos de transmissão dos imóveis da fundação incorporada para a incorporadora, ora interessada.

Em contrapartida, o art. 108, do Código Civil, é enfático ao proclamar que:

“Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.” (Processo 100.10.015692-3, j. 2.7.2010).

A analogia seria admitida, eventualmente, nos casos de sociedade limitada, já que o contrato social poderia prever a “regência supletiva” pelas normas das sociedades anônimas. É a redação do art. 1.053, § único, do CC:

Art. 1.053. A sociedade limitada rege-se, nas omissões deste Capítulo, pelas normas da sociedade simples.

Parágrafo único. O contrato social poderá prever a regência supletiva da sociedade limitada pelas normas da sociedade anônima.

Contudo, salvo melhor juízo, o empréstimo do regramento da Lei 6.404/1976 estaria limitado tão somente aos aspectos disciplinados no próprio capítulo IV do Código Civil, de onde se extrai a regra, não se aplicando às prescrições legais de caráter formal nos casos de incorporação, de cisão e de fusão de sociedades que, como se viu, são matérias reguladas em outro quadrante do Código Civil.

Seja como for, essa regra exceptiva não se aplicaria nem às fundações (como decidiu V. Exª.) nem para as associações civis (como sustentamos neste caso em debate).

Alteração de denominação social

Há outro óbice a impedir o acesso do título. Já assinalado de passagem, diz respeito ao trato modificado da pessoa jurídica. Pelos documentos apresentados, verifica-se que a incorporada seria Sociedade Religiosa e Beneficente Israelita “Lar Golda Meir, última denominação da pessoa jurídica, antes de sofrer a incorporação.

De fato, depreende-se dos documentos acostados (ata da AGE de 1º/12/2003, cópia anexa) que terá havido uma mudança de denominação social da entidade – de Sociedade Beneficiente Israelita “Lar dos Velhos” para Sociedade Religiosa e Beneficente Israelita “Lar Golda Meir”. Essa mudança, caso se confirme o consignado na ata referida, deverá anteceder a incorporação.

Para espancar as dúvidas e fundamentar, se o caso, a averbação de mudança de denominação social, será necessário apresentar certidão de inteiro teor dos atos constitutivos e sucessivas averbações, em nome da entidade incorporada, a ser expedida pelo 3º Registro Civil de Pessoas Jurídicas de São Paulo.

Especialidade objetiva

Outra pequena incongruência foi notada e apontada em nota devolutiva. Trata-se de infringência à especialidade objetiva por omissão de elementos de determinação objetiva do imóvel alienado. O fundamento legal é o art. 196 da LRP e especialmente o art. 225, § 2º da citada lei, verbis:

Art. 225 – Os tabeliães, escrivães e juízes farão com que, nas escrituras e nos autos judiciais, as partes indiquem, com precisão, os característicos, as confrontações e as localizações dos imóveis, mencionando os nomes dos confrontantes e, ainda, quando se tratar só de terreno, se esse fica do lado par ou do lado ímpar do logradouro, em que quadra e a que distância métrica da edificação ou da esquina mais próxima, exigindo dos interessados certidão do registro imobiliário.

(…)

§ 2º Consideram-se irregulares, para efeito de matrícula, os títulos nos quais a caracterização do imóvel não coincida com a que consta do registro anterior.

Estas são, em essência, as razões pelas quais o registro não se fez.

Devolvo a Vossa Excelência o caso, apresentando nossas cordiais saudações.

São Paulo, 28 de setembro de 2010.

Sérgio Jacomino

Oficial Registrador