Quinto Registro de Imóveis de São Paulo

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Processo 100.10.023085-6

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Processo 100.10.023085-6
Protocolo 235.048 – reingresso 15/6/2010.
Interessado: Roseana Lira Takahashi.

Adjudicação compulsória. Título judicial – qualificação registral. ITBI. CND – INSS – RF. Continuidade – especialidade subjetiva. Casamento – óbito. Formal de partilha.

EMENTA NÃO OFICIAL. 1) – A origem judicial do título não o isenta de qualificação registral. A adjudicação compulsória supre tão somente a recusa do promitente em outorgar o título hábil para a transmissão da propriedade imóvel, sem atingir as obrigações laterais como apresentação de CNDs ou da guia de recolhimento de ITBI. A averbação de óbito e casamento devem ser feitas com base em documentos hábeis

  • Processo 0023085-60.2010.8.26.0100. Fac-similar do processo com decisão final.
  • Protocolo 235.048 – Especialidade subjetiva – ITBI.
  • Processo 100.10.023085-6 – -sentença 1º grau.
  • Processo 0023085-60.2010.8.26.0100 (100.10.023085-6) – Dúvida – Registro de Imóveis – 5º Oficial de Registro de Imóveis da Capital de São Paulo – Roseana Lira Takahashi – – Paulo Takahashi – V I S T O S. Ao arquivo com as cautelas de estilo. Int. São Paulo, 4 de novembro de 2010. Gustavo Henrique Bretas Marzagão Juiz de Direito. CP. 251 – ADV: ALUIR GUILHERME FERNANDES MILANI (OAB 84185/SP.

Sérgio Jacomino, 5º Oficial de Registro de Imóveis da Capital de São Paulo, atendendo ao requerimento formulado pela Sra. Roseana Lira Takahashi, nos termos do art. 198 da Lei 6.015/73, vem suscitar dúvida, pelos motivos e fundamentos seguintes.

Procedimentos preliminares

Em 26 de junho de 2010 ingressou no Registro para exame e cálculo de emolumentos a carta de adjudicação expedida a 23 de março de 2010 pela 12ª Vara Cível da comarca de São Paulo (Processo 583.00.2007.242273-7).

Examinado e qualificado o título, foi o registro denegado pelos motivos seguintes:

a) O titular de domínio é precariamente qualificado na origem, sem indicação do nome do cônjuge, regime de bens, data de casamento e demais dados relativos à sua situação civil.

b) Necessidade de apresentação da guia de recolhimento do ITBI.

O título saiu e reingressou a 15 de junho passado, com o pedido de suscitação de dúvida.

Motivos impedientes do registro

a) Especialidade subjetiva.

Nos termos do R. 1, feito a 15 de janeiro de 1976, o imóvel da Matrícula 333 foi adquirido por Carlos Jaime Avramesco, brasileiro, casado, industrial.

Não consta do registro um aspecto fundamental: nome do cônjuge, data do casamento, local, regime de bens – elementos que têm naturalmente importantes reflexos patrimoniais.

Foi solicitada, portanto, a certidão de casamento para a devida averbação e aperfeiçoamento da especialidade subjetiva.

Os interessados sustentam a impossibilidade de consegui-la, já que, segundo eles, o casamento se realizou na cidade de Bucareste, em 22 de setembro de 1940, cuja certidão se perdeu na Segunda Grande Guerra.

O problema posto é, de fato, complexo.

Esta suscitação de dúvida, de certa maneira é a reiteração de outra, instaurada a 10 de julho de 2001, cujo resultado foi o julgamento de procedência com a consequente denegação de registro.

Convém rememorar os fatos para que se compreenda a razão da renovação da presente.

Os interessados lavraram escritura de compra e venda com Carlos Jaime Avramesco e Malvina Avramesco e a apresentaram a registro naquela oportunidade. O Registro exigiu a apresentação da certidão de casamento de Carlos e Malvina, contra o que se insurgiram os interessados e requereram a suscitação de dúvida.

Nas razões da suscitação, este Registro alinhou inúmeras decisões que reafirmaram a imprescindibilidade de apresentação das ditas certidões, indicando, indiretamente, a via judicial para mais facilmente alcançar o registro. As razões que fundamentaram a suscitação de dúvida continuam fortes e vem de ser reiteradas mais recentemente, sem mudança de rumo.

Julgando aquela dúvida, Sua Excelência, hoje desembargador Venício Antonio de Paula Salles, deixou consignado:

“Apenas a certidão de casamento é prova apta a demonstrar o matrimônio, sua data e forma. Nenhum outro documento pode substituir a CERTIDÃO DE CASAMENTO neste propósito. Todas as proclamações jurisprudenciais são contundentes neste sentido e não devem ser contrariadas, até porque conferem indispensável e necessária segurança para os assentos prediais, pois o matrimônio e seus regimes interferem de forma significativa nos quinhões e participações imobiliárias”. (Processo 000.01.10073-2 – CP 559, j. 30.10.2001, cópia a seguir).

O mesmo juiz já aludia à possível superação do obstáculo, já que os interessados acenavam – e com carradas de razão – com a extrema dificuldade para superação dos obstáculos – difficultas præstandi, como indicado pelo mesmo magistrado:

“Contudo, não será nos estreitos limites do procedimento administrativo que tal prova poderá ser feita. Os interessados deverão se valer de procedimento dotado de contraditório pleno, para que comprovem o CASAMENTO ou indícios fortes de CASAMENTO, e, o que é mais relevante, devem demonstrar que o alienante não era casado com terceira pessoa (prova necessária, pois a potencialidade de dano ou prejuízo para terceiro reside apenas na existência ou não de outro casamento ou com outra pessoa”. (idem, ibidem).

A dúvida foi julgada procedente e o registro não se consumou.

Posteriormente, intentou-se ação de “registro de escritura pública” que foi indeferida de plano, já que era necessária uma ação ordinária, como todos reconheciam e recomendavam claramente aos interessados desde o início. A magistrada Dra. Maria Isabel Romero Rodrigues Henriques chega ao ponto de recomendar diligências nos cartórios de São Paulo e do Rio de Janeiro para obviar as grandes dificuldades que os interessados estavam experimentando. (cfr. Processo 583.00.2006.143298-8, cuja sentença se acha reproduzida às fls. 6 da Carta). Não deixa, a própria magistrada, de indicar o art. 4º do CPC, acenando com a necessidade de uma ação declaratória para atingir o desiderato dos postulantes (fls. 6).

Por fim, temos notícia de uma “ação declaratória” que foi negado o seu seguimento (Processo 583.00.2006.210.777-2, que não está disponível no site do TJSP, nem há cópia no procedimento). Não se sabe o que ocorreu ao certo com esta ação.

Aparentemente, os interessados buscaram trilhar o caminho sugerido pelos magistrados que julgaram os pedidos sucessivos. De fato, tentou-se agora a via judicial, porém, curiosamente, o fizeram pela via oblíqua de uma ação de obrigação de fazer (adjudicação compulsória) que, salvo melhor juízo, não seria o instrumento para a justificação e declaração do estado civil do disponente.

A adjudicação compulsória fez sua estreia no ordenamento jurídico pátrio, com essa denominação, pelo Dec.-Lei 58, de 1937, alterada pela Lei 6.014, de 1973. É o remédio jurídico para os casos de inadimplemento da obrigação de outorgar a escritura de definitiva no cumprimento do compromisso de compra e venda (art. 16 do Dec.-Lei 59, de 1937). É suprimento da declaração de vontade omitida por meio de ação que a ela se equivaleria. Ocorre em face de contratos quitados de promessa de compra e venda, sem cláusula de arrependimento, com a recusa injustificada do promitente vendedor em outorgar o domínio sobre o bem objeto da contratação.

No caso concreto nunca houve promessa de compra e venda. Havia, isto sim, escritura pública de compra e venda, ato jurídico perfeito e acabado, lavrada no 27º Tabelionato da Capital de São Paulo (livro 1349, fls. 217), que foi apresentada a este Registro em forma de certidão expedida em 28 de maio de 2001 (fls. 10).

A questão era bem outra. Simplesmente, nunca se esteve em face de descumprimento de obrigação de fazer. O tema é, sempre foi, declaração judicial de relação ou situação jurídica, no caso o casamento do titular inscrito, podendo os interessados se servir de todos os meios de prova.

Aliás, apegam-se, os interessados, a uma fieira impressionante de documentos que estimam suficiente para comprovar o fato controvertido do casamento. Todos podem ser considerados valiosos elementos probatórios que, por si sós, entretanto, não têm força bastante para fundamentar, salvo decisão judicial em ação própria, o registro perseguido. São declarações unilaterais que embasaram, inclusive, registro feito aqui mesmo, neste Registro, a 15 de fevereiro de 1990 pelo antigo responsável deste Ofício (cfr. Av. 1 feito na Matrícula 57.835). Este fato foi relatado e apreciado devidamente na suscitação de dúvida anteriormente referida e obviamente descartado na consideração de que um erro não pode ser fundamento para a consumação de outro.

Ainda que se aproveite o processado na ação de adjudicação compulsória a situação ainda rende controvérsias. Vejamos em detalhe.

Admitindo-se que estivéssemos diante de uma cisão absoluta entre o título (causa remota de aquisição) e o registro (modus – causa mediata), e que considerássemos a escritura uma mera obrigação que se acha dependente do registro para a mutação jurídico-real, destacado o registro como se fora um acordo jurídico-real abstrato, como no direito alemão, e por fim se estimássemos pendente essa obrigação de fazer e a adjudicação suprisse esse requisito registral, ainda assim teríamos algum problema. Vejamos em detalhe.

A adjudicação compulsória não representa um modo originário de aquisição. Pressupõe, para o registro da respectiva carta, o encadeamento lógico que compõe o trato sucessivo (princípio de continuidade). “Não se fará o registro”, diz o artigo 237 da Lei de Registros Públicos, “que dependa da apresentação de título anterior, a fim de que se preserve a continuidade do registro”. O título anterior, no caso, é o casamento, que dá ocasião ao condomínio de mão-comum própria do regime matrimonial. O documento necessário para comprovar essa situação jurídica é a certidão de casamento expedida pelo órgão competente. O título anterior é ainda o formal de partilha, suposto o falecimento do titular e a formação do patrimônio indiviso que compõe o acervo hereditário.

Com o falecimento do titular, além de ser necessária a averbação do casamento, como insistentemente se vem sustentando, deverá ser apresentada a respectiva certidão de óbito para a necessária averbação. Além disso, quem é, efetivamente, herdeiro legítimo ou testamentário? Houve partilha? Ainda que o espólio, representado pelo inventariante por alvará judicial, compareça alienando o bem, as averbações de casamento e óbito são de rigor.

Não deixa de ser significativo o fato de que o autor, embora tenha contestado o pedido, tenha deixado de “questionar o direito dos autores à obtenção da escritura definitiva do bem”. É que o ato notarial havia sido celebrado e a escritura pública lavrada.

Admitindo-se que se tenha formado um inventário lateral muito atípico, com a designação de representante do espólio e nomeado como espécie de inventariante seu filho Eugênio, tudo como indicado na R. sentença de adjudicação, ainda assim, admitindo-se que a adjudicação foi tirada contra o sucessor de Jaime Avramesco, sem considerar os percalços jurídicos que foram de certo modo superados pela decisão judicial, ainda assim é preciso regularizar a situação civil dos titulares de domínio e a situação do acervo.

Cito trecho do V. acórdão proferido na Ap. Civ. 44.562-0/6, DOE de 27.3.1998, São Paulo, rel. des. Sérgio Augusto Nigro Conceição:

Inadmissível o ingresso do título, consistente em carta de adjudicação, extraída dos autos de ação de adjudicação compulsória julgada procedente, ajuizada por AAG contra WL sua mulher, MJL, autos n° 806/86 da 1ª Vara Cível do Foro Regional de Penha de França, em homenagem aos princípios da especialidade subjetiva e da continuidade.

O princípio da continuidade registrária impõe um perfeito encadeamento de titularidades, na medida em que somente será possível a inscrição de um direito se o outorgante aparecer no registro em momento imediatamente anterior.

Desta forma, o inconformismo não se sustenta, porque é induvidoso que a averbação do casamento do titular do domínio, realizável à margem da transcrição n° 35.191, do 12° serviço de registro de imóveis e anexos da Capital, é de absoluto rigor.

Este Colendo Conselho Superior da Magistratura já pacificou o entendimento no sentido de que a prévia averbação do casamento e do óbito é Indispensável ao registro da transmissão feita por quem comparece apenas como casado, sem qualquer outra qualificação.

E isso porque o matrimônio e o óbito representam fatos jurídicos de evidentes repercussões patrimoniais, condicionadas à atuação dos Registros Públicos, e cuja exterioridade é do interesse de todos.

Insustentáveis os argumentos contido nas truncadas razões recursais, que do item 6 de fls. 62 salta para o item 11 de fls. 63, no sentido de que deva ser prestigiada a origem judicial do título e da dificuldade ou impossibilidade na localização pessoal dos titulares do domínio.

A prévia averbação da circunstância é a medida que se impõe, mediante a apresentação de documentos hábeis, relembrando-se que, consoante tranquila orientação deste Colendo Conselho Superior da Magistratura, também os títulos judiciais submetem-se à qualificação do oficial registrador, principalmente para a verificação de sua conformidade com os postulados e princípios registrários (Apelações Cíveis n°s 15.028-0/7, da Comarca de Praia Grande, 20.745-0/6, da Comarca de Itu, e 22.417-0/4, da Comarca de Piracaia)”.

Há muitas decisões que confirmam esta orientação, que se mantém firme e coerente.

O Meritíssimo juiz da ação de adjudicação considerou a propriedade transmitida imediatamente aos herdeiros pelo advento da morte do titular tabular. Segundo ele, e com razão, essa transmissão independe de inventário. Considerou, portanto, o filho herdeiro como o sucessor, contra quem seguiu a ação.

À parte a discussão lateral acerca da definição de quem seriam os herdeiros necessários e/ou testamentários – o que seria possível apurar com a abertura do inventário – continua problemática a situação dos adjudicatários.

A questão de se admitir a ação movida afinal contra os sucessores do titular inscrito é problemática. O próprio Conselho Superior da Magistratura tem entendido que a ação em regra deva ser movida contra os titulares inscritos, não sucessores. Ocorrendo essa hipótese, contudo, seria necessário o prévio registro da partilha que, em inventário regular (ou arrolamento de bens) o imóvel tivesse sido atribuído aos herdeiros. É o que se vê na Ap. Civ. 1.104-6/4, DOE de 28.7.2009, rel. des. Ruy Camilo, do qual se extrai o seguinte extrato:

E por não ter o Espólio de FAN figurado no pólo passivo da ação de adjudicação compulsória, nem figurarem os herdeiros de F. como titulares do domínio na matrícula do imóvel, encontra o registro do título obstáculo intransponível consistente na ausência da continuidade que, consoante esclarece Afrânio de Carvalho, tem o seguinte significado:

“O princípio da continuidade, que se apóia no de especialidade, quer dizer que, em relação a cada imóvel, adequadamente individuado, deve existir uma cadeia de titularidade à vista da qual só se fará a inscrição de um direito se o outorgante dele aparecer no registro como seu titular. Assim, as sucessivas transmissões, que derivam umas das outras, asseguram sempre a preexistência do imóvel no patrimônio do transferente” (Registro de Imóveis, 4ª edição, 1998, Forense, pág.  253).

(…)

Preferindo, porém, mover a ação de adjudicação compulsória diretamente contra os herdeiros, e não o espólio que é a massa patrimonial composta por direitos e obrigações (cf. Euclides de Oliveira e Sebastião Amorim, Inventários e partilhas: direito das sucessões: teoria e prática, 17ª ed., São Paulo: Liv. e Ed. Universitária de Direito, 2004, págs. 32 e 508), permanece a obrigatoriedade de prévio registro do título representativo da transmissão do domínio do imóvel aos herdeiros do promitente vendedor, para tornar possível o subseqüente registro da alienação que em nome desses foi concretizada.

A alegada recusa dos herdeiros em promover o inventário de FAN, por seu lado, não altera o resultado da dúvida.

Primeiro porque a herança, como dito, não é composta somente por direitos, mas também abrange as obrigações deixadas pelo seu autor, como se verifica na seguinte lição de Mauro Antonini: “Herança é o conjunto do patrimônio do ‘de cujus’ (abreviatura da expressão aquele de cuja sucessão se trata), incluindo o ativo e o passivo por ele deixado. Com a ressalva de que os herdeiros só respondem pelo passivo nos limites das forças da herança (cf. art. 1.792)” (Código Civil Comentado, coord. Ministro Cezar Peluso, Barueri, SP: Manole, 2007, p. 1772).

Segundo porque, ainda ao contrário do que foi alegado, a propriedade da fração ideal de um quinto do imóvel não se transmitiu pelo compromisso de compra e venda celebrado entre o apelante e FAN, mas somente o direito real do promitente comprador (artigo 1.225, inciso VII, do Código Civil), razão pela qual permanece na órbita de disposição pelo espólio o domínio que o apelante pretende receber por meio do registro da carta de sentença extraída da ação de adjudicação compulsória.

Em sendo assim, para o registro da carta de sentença na forma como expedida incide a necessidade de prévio registro da partilha desse domínio entre os herdeiros de FAN, de forma a por fim à indivisão atualmente existente (artigo 1.791, parágrafo único, do Código de Processo Civil) e, como visto, preservar a continuidade do Registro Imobiliário.

O registro da partilha e o subseqüente registro da carta de sentença na forma como expedida, portanto, são atos complementares, o segundo dependente do primeiro, do que decorre o acerto da devolução do título efetuada pelo Sr. Oficial de Registro de Imóveis.

Em igual sentido, cabe observar, decidiu este Colendo Conselho Superior da Magistratura na Ap. Civ. 377-6/1, da Comarca da Capital, em v. acórdão, relatado pelo Desembargador José Mário Antonio Cardinale, que teve a seguinte ementa:

“REGISTRO DE IMÓVEIS – Carta de adjudicação – Herdeiros dos proprietários como transmitentes – Ausência de registro anterior da partilha dos bens dos proprietários falecidos – Ofensa ao princípio da continuidade do registro – Configuração – Recurso provido para manter a recusa”.

Assim também na Ap. Civ. 1.170-6/4, DOE de 3.12.2009.

b) Imposto sobre transmissão dos bens imóveis

Sobre a necessidade do pagamento do imposto sobre transmissão de bens imóveis parece ser mesmo uma exigência incontornável.

Nos casos de adjudicação compulsória o imposto é sempre devido, nos precisos termos do art. 116 do Decreto 51.357, de 24 de março de 2010:

Art. 116. Estão compreendidos na incidência do imposto (art. 2º da Lei nº 11.154, de 30/12/91, com a redação da Lei nº 13.402, de 05/08/02, e da Lei nº 14.125, de 29/12/05):

(…)

V – a arrematação, a adjudicação e a remição;

O fato gerador é a transmissão do bem (art. 115 do mesmo diploma) competindo ao registrador a sua verificação (art. 138 do mesmo regulamento):

Art. 138. Para lavratura, registro, inscrição, averbação e demais atos relacionados à transmissão de imóveis ou de direitos a eles relativos, ficam obrigados os notários, oficiais de Registro de Imóveis ou seus prepostos a (art. 19 da Lei nº 11.154, de 30/12/91, com a redação da Lei nº 14.256, de 29/12/06):

I – verificar a existência da prova do recolhimento do imposto ou do reconhecimento administrativo da não-incidência, da imunidade ou da concessão de isenção; 44/206

II – verificar, por meio de certidão emitida pela Administração Tributária, a inexistência de débi-tos de IPTU referentes ao imóvel transacionado até a data da operação.

Tal exigência vem estampada, igualmente, no art. 290 da LRP: “no exercício de suas funções, cumpre aos oficiais de registro fazer rigorosa fiscalização do pagamento dos impostos devidos por força dos atos que lhes forem apresentados em razão do ofício”.

Conclusões

A adjudicação compulsória, salvo melhor juízo, não é a ação própria para a declaração, com a firmeza própria da coisa julgada, da situação jurídica representada pelo casamento de Carlos Jaime Avramesco e Malvina Avramesco.

Admitido que se pudesse eventualmente aproveitar a declaração judicial de adjudicação compulsória, não estaria afastada, contudo, a exigência das averbações de casamento e óbito do titular tabular, nos termos do art. 167, II, 5 c.c. art. 237 c.c. art. 246 da Lei 6.015, de 1973.

Devolvo a qualificação do título a Vossa Excelência para que possa apreciar soberanamente o caso concreto e lhe dar o deslinde adequado.

Com os nossos cordiais cumprimentos.

São Paulo, 25 de junho de 2010

Sérgio Jacomino

5º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo.

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