2000

• Portaria 1/2000, de 29 de novembro de 2000. Revoga e faz cessar as autorizações anteriormente concedidas aos prepostos: Sr. Wagner Gianella, Sr. José Manuel da Costa, Sr. Dirceu Baraban, Sr. Maria da Glória Moraes Milani, Sr. Clodomir Nunes da Silva, Alfredo Fernandes, Sr. Fábio Alessandro Montealbano e Sr. Sérgio Ricardo Soares,  deste registro.
• Portaria 2/2000, de 29 de novembro de 2000. Revoga e faz cessar a designação conferida ao preposto escrevente Sr. Wagner Gianella para funções de substituto.
• Portaria 3/2000, de 29 de novembro de 2000. Autoriza o preposto escrevente e substituto designado Sr. Marco Antonio Violin a praticar atos próprios deste serviço registral.
• Portaria 4/2000, de 29 de novembro de 2000. Autoriza o preposto escrevente Sr. Miguel Savoy a praticar atos próprios deste serviço registral.
• Portaria 5/2000, de 29 de novembro de 2000. Autoriza o preposto escrevente Sr. Clodomir Nunes da Silva a praticar atos próprios deste serviço registral. (revogada pela portaria 4/2001)
• Portaria 6/2000, de 29 de novembro de 2000. Autoriza o preposto escrevente Sr. Dirceu Baraban a  praticar atos próprios deste serviço registral. (revogada pela portaria 2/2001)
• Portaria 7/2000, de 29 de novembro de 2000. Autoriza o preposto escrevente Sr. Sérgio Soares Ricardo a praticar atos próprios deste serviço registral. (revogada pela portaria 1/2001)
• Portaria 8/2000, de 29 de novembro de 2000. Autoriza a preposta escrevente Sra. Cássia Regina Padovini a praticar atos próprios deste serviço registral. (revogada pela portaria 5/2001)
• Portaria 9/2000, de 29 de novembro de 2000. Autoriza a preposta escrevente Sra. Maria da Glória Moraes Milani a praticar atos próprios deste serviço registral. (revogada pela portaria 2/2002)
• Portaria 10/2000, de 29 de novembro de 2000. Autoriza o preposto escrevente Sr. Wagner Gianella a praticar atos próprios deste serviço registral.
• Portaria 11/2000, de 29 de novembro de 2000. Autoriza o preposto escrevente Sr. Alfredo Fernandes a praticar atos próprios deste serviço registral. (revogada pela portaria 11/2001)
• Portaria 12/2000, de 29 de novembro de 2000. Autoriza o preposto escrevente Sr. Fábio Alessandro Montealbano a praticar atos próprios deste serviço registral. (revogada pela portaria 8/2001)
• Portaria 13/2000, de 29 de novembro de 2000. Autoriza o preposto escrevente Sr. José Manuel da Costa a praticar atos próprios deste serviço registral.
• Portaria 14/2000, de 29 de novembro de 2000.  Autoriza a preposta escrevente  Sra. Alcione Domingos da Costa a praticar atos próprios deste serviço registral. (revogada pela portaria 6/2001)
• Portaria 15/2000, de 29 de novembro de 2000. Designa o preposto escrevente Sr. Miguel Savoy a exercer funções de substituto do Oficial deste registro.

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Desembargador Rubens Rihl

TJSP – 8ª Câmara de direito Público

Praça da Sé, s/n. Palácio da Justiça, sala 237.

Sérgio Jacomino, 5º Oficial de Registro de Imóveis da Capital, vem respeitosamente prestar as seguintes informações em atenção à Carta Intimatória 1.413/2011, SJ 4.4.1 – DS, datada de 13 de dezembro de 2011, aqui recebida a 12 de janeiro do corrente, tendo por objeto o agravo acima referido.

• Mandado de Segurança – AI 0274676-52.2011.8.26.0000 – fac-similar

1 – Questões preliminares

1.a Recurso administrativo (CSM) pendente com efeitos suspensivo e devolutivo

Na base da controvérsia, acha-se a denegação de acesso ao Registro de Imóveis a título de interesse da agravante.

Antes de impetrar este mandado de segurança, a agravante, não se conformando com as exigências feitas por este Cartório, requereu a suscitação de dúvida registral, nos exatos termos do art. 198 da Lei 6.015, de 1973 –LRP – Lei de Registros Públicos (suscitação da dúvida de 29.7.2011,  doc. # 1, anexo).

A dúvida foi regularmente processada e encaminhada ao juízo competente, nos termos do art. 198, IV, da referida lei, devolvendo-se, ao juízo administrativo, a apreciação do pedido de registro. O pedido foi autuado e ganhou o número Processo 0028707-86.2011.8.26.0100.

A dúvida foi julgada procedente, confirmando, portanto, a recusa originária de registro (sentença de 17 de agosto de 2011, cópia anexa, doc. # 2).

Não se resignando, uma vez mais, a agravante veiculou recurso de apelação dirigido ao Colendo Conselho Superior da Magistratura, nos termos do art. 202 da LRP. O recurso acha-se ainda pendente de apreciação, tendo para lá sido remetido o processo a 13 de outubro de 2010, autuado a 12 de janeiro do corrente – Ap. Civ. 0028707-86.2011.8.26.0100.

Feita esta pequena introdução, gostaria de destacar aspectos preliminares que estariam a impedir o prosseguimento deste processo.

O art. 202 da LRP reza que “da sentença [no processo de dúvida], poderão interpor apelação, com os efeitos devolutivo e suspensivo, o interessado, o Ministério Público e o terceiro prejudicado”.

Com o recurso acima referido, devolveu-se ao órgão colegiado a apreciação dos motivos que fundamentaram a recusa original deste Cartório, confirmada pelo juízo de 1º grau.

A Lei 12.016, de 2009, por outro lado, prevê:

Art. 5º  Não se concederá mandado de segurança quando se tratar:

II – de decisão judicial da qual caiba recurso com efeito suspensivo;

Não se ignora que a doutrina caminha no sentido de que a interpretação da condicionante do art. 5º, I, da Lei 12.016/2009 deva ser modulada – já que a disposição contida no art. 5º, LXIX, da Carta de 1988, não limita nem condiciona o exercício do direito de ação mandamental (brevitatis causa: Nery Jr. Nelson. Nery. Rosa Maria de Andrade. Constituição Federal comentada e legislação constitucional. 2ª ed. São Paulo: RT, p. 1.226).

Contudo, se a agravada não estaria obrigada a exaurir, previamente, a via administrativa para a impetração do mandado de segurança, o fato é que recorreu administrativamente e o seu recurso, com efeitos suspensivos e devolutivos, acha-se hoje pendente de apreciação pelo Conselho Superior da Magistratura de São Paulo. As consequências do julgamento trarão novos e inesperados problemas, como se verá logo abaixo.

A questão então se desloca para o quadrante do interesse processual de agir.

Salvo melhor juízo, à agravante falta-lhe interesse de agir.

Celso Agrícola Barbi, comentando dispositivo que hoje corresponde ao art. 5º, I, Lei 12.016/2009, já apontava para o problema:

A conclusão que tiramos desse inciso (…) da Lei n. 1.533/51 é a inexistência de ‘interesse de agir’ quando haja recurso administrativo com efeito suspensivo e independentemente de caução. O mandado porventura requerido não deve ter seguimento, e o autor será julgado não possuidor de ação, por falta de interesse de agir…” (Barbi. Celso Agrícola. Do Mandado de Segurança. 9ª ed. Rio de Janeiro: Forense, 2000, p. 62).

É clássica a lição de Hely Lopes Meirelles no sentido de que o impetrante não está obrigado a exaurir a via administrativa para utilizar-se da via jurisdicional. Contudo, tendo voluntariamente optado pela via do recurso administrativo, deverá aguardar o seu desfecho. Diz o jurista:

Quando a lei veda se impetre mandado de segurança contra ‘ato de que caiba recurso administrativo com efeito suspensivo (…)’, não está obrigando o particular a exaurir a via administrativa para, após, utilizar-se da via judiciária. Está, apenas, condicionando a impetração à operatividade ou exequibilidade do ato a ser impugnado perante o Judiciário. Se o recurso suspensivo for utilizado, ter-se-á que aguardar seu julgamento, para atacar-se o ato final; se transcorre o prazo para o recurso, ou se a parte renuncia à sua interposição, o ato se torna operante e exequível pela Administração, ensejando desde logo a impetração. O que não se admite é a concomitância do recurso administrativo (com efeito suspensivo) com o mandado de segurança, porque, se os efeitos do ato já estão sobrestados pelo recurso hierárquico, nenhuma lesão produzirá enquanto não se tornar exequível e operante. Só então poderá o prejudicado pedir o amparo judicial contra a lesão ou a ameaça a seu direito. O que se exige sempre – em qualquer caso – é a exequibilidade ou a operatividade do ato a ser atacado pela segurança: a exequibilidade surge no momento em que cessam as oportunidades para os recursos suspensivos; a operatividade começa no momento em que o ato pode ser executado pela Administração ou pelo seu beneficiário. (Meirelles. Hely Lopes. Mandado de Segurança e ações constitucionais. São Paulo: Malheiros: 33ª ed. 2010, p. 42-3, grifei).

No caso em julgamento, os atos denegatórios de registro estão sobrestados pelo recurso hierárquico. Nenhuma lesão ao seu direito se operará enquanto pendente a validade da prenotação.

1.b – Jurisprudência do STF

A jurisprudência do STF parece caminhar no mesmo sentido. Peço vênia para indicar a decisão proferida no Mandado de Segurança 25.378, do Supremo Tribunal Federal, em que o Ministro Carlos Velloso assim enfocou a questão:

“Poderia, o impetrante, deixar de interpor o recurso administrativo e aforar o mandado de segurança. O que não pode ocorrer é a utilização, ao mesmo tempo, do recurso administrativo com efeito suspensivo e da segurança…” (MS 25.378-9, decisão monocrática de 15.6.2005, DJ 24.6.2005).

A jurisprudência do STF mantem-se firme no mesmo diapasão.

Colhe-se do voto da ministra Cármen Lúcia, em decisão proferida no Mandado de Segurança 27.466, j. de 8.8.2008 (DJ de 18.8.2008): MS 26.290, Rel. Min. Celso de Mello, DJ 10.5.2007, decisão monocrática; MS 26.002, Rel. Min. Cezar Peluso, DJ 9.11.2006, decisão monocrática; MS 26.148, Rel. Min. Sepúlveda Pertence, DJ 4.10.2006, decisão monocrática; MS 25.740, Rel. Min. Cezar Peluso, DJ 5.4.2006, decisão monocrática; MS 25.755, Rel. Min. Joaquim Barbosa, DJ 10.2.2006, decisão monocrática; MS 25.620, Rel. Min. Joaquim Barbosa, DJ 2.12.2005, decisão monocrática; MS 25.536, Rel. Min. Joaquim Barbosa, DJ 8.11.2005, decisão monocrática; MS 25.416, Rel. Min. Cezar Peluso, DJ 29.8.2005, decisão monocrática; MS 24.682, Rel. Min. Marco Aurélio, DJ 16.4.2004, decisão monocrática; MS 24.511, Rel. Min. Marco Aurélio, DJ 2.4.2004, Plenário; MS 24.564, Rel. Min. Celso de Mello, DJ 23.10.2003, decisão monocrática; MS 24.280-AgR, Rel. Min. Maurício Corrêa, DJ 7.4.2003, Plenário; MS 24.425, Rel. Min. Carlos Velloso, DJ 28.3.2003, decisão monocrática; MS 24.280, Rel. Min. Maurício Corrêa, DJ 20.8.2002, decisão monocrática; RMS 8.736, Rel. Min. Pedro Chaves, DJ 11.1.1962, Plenário; e RE 28.953, Rel. Min. Rocha Lagoa, DJ 23.5.1957, Segunda Turma.

1.c – Jurisprudência do CSMSP e TJSP

O Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, em mais de uma ocasião, confirmou o entendimento de que não cabe aforar mandado de segurança quando pendente recurso administrativo com efeito suspensivo – como no caso das dúvidas registrais e procedimentos administrativos em curso pela Corregedoria-Geral da Justiça de São Paulo.

Peço vênia para citar o decidido no MS 990.10.237.800-4, deste Cartório, j. 24.8.2010, DJE de 22.11.2010, em que foi relator o desembargador Munhoz Soares. Ali se decidiu, de passagem, que a via eleita seria inadequada, “seja porque a decisão tem caráter administrativo, seja porque o ato é passível de recurso, perante a E. Corregedoria Geral de Justiça. E o art. 5º., I, da Lei 12.016, de 07 de agosto de 2009, estabelece que ‘Não se concederá mandado de segurança quando se tratar de ato do qual caiba recurso administrativo com efeito suspensivo, independentemente de caução’”.

A 6ª Câmara de Direito Público do Tribunal de Justiça já enfrentou o problema:

MANDADO DE SEGURANÇA – Denegação na origem – Impetração contra ato do Oficial de Registro de Imóveis Oficial Registrador que não pode ser qualificado como autoridade administrativa, para os termos do art. 1º §1° da Lei nº 12.016/2009 – Precedentes – Denegação da ordem – Recurso desprovido. (TJSP, Ap. 9132603-06.2008.8.26.0000, j. 17/11/2011, rel. Des. Roberto Solimene).

Peço vênia para citar o seguinte trecho – aplicável à espécie sub examine:

Outrossim, considerando que a suscitação de dúvida apresenta natureza de recurso administrativo, com efeito suspensivo consubstanciado exatamente na prenotação do título, que perdurará até decisão final, mostra-se inviável a via mandamental, a teor do que dispõe o art. 5º, inc. I da Lei n. 12.016/09.

Por essa razão, data vênia, não se há falar em afronta ao princípio da inafastabilidade da jurisdição, sabendo-se, ainda, que a dúvida é solucionada por Juiz de direito investido na atribuição de atividade administrativa correcional.

E a decisão por ele ao final prolatada não faz coisa julgada material, podendo ser desconstituída por meio da propositura de medida judicial cabível.

Segue que o Oficial do Cartório de Registro de Imóveis não pode ser qualificado como autoridade administrativa na forma do art. 1º , §1º da atual Lei n. 12.016/2009”.

No V. aresto há indicação de precedentes jurisprudenciais.

Last, but not least, o que a agravante busca, especificamente, é impedir que o bem imóvel, por ela adjudicado, possa “ser transferido ou alienado para terceiros de boa-fé” (fls. 16).

Ora, com a suscitação de dúvida, interrompe-se o prazo legal de exaurimento da prenotação (art. 205 da LRP), de modo que quaisquer terceiros terão ciência da existência da adjudicação por força da publicidade registral (art. 21 da LRP). Este aspecto foi muito bem observado por Vossa Excelência no item 4 da R. decisão de fls. 138-9.

Enfim, julgada a dúvida improcedente, o Cartório deverá promover o registro, protraindo-se seus efeitos à data da prenotação (art. 203, II c.c. art. 1.246 do Código Civil).

1.d – Autoridade coatora incompetente

O mandado de segurança foi impetrado contra este Quinto Oficial de Registro de Imóveis. Contudo, como já assinalado, a agravante suscitou dúvida, tendo por objeto a mesma pretensão e o caso se acha sub judice do Eg. Conselho Superior da Magistratura.

A questão que se coloca é a seguinte: seria cabível impetração de mandado de segurança contra autoridade que já não disponha de competência e poderes para corrigir a ilegalidade impugnada?

De fato, uma vez requerida a suscitação de dúvida, se terá esgotado a competência do registrador para apreciar e deferir o registro, corrigindo, assim, eventual ilegalidade praticada.

Nesta perspectiva, o ato alegadamente ilegal a ser hostilizado seria, eventualmente, a respeitável decisão proferida pelo MM. Juiz da 1ª vara de Registros Públicos no Processo 0028707-86.2011.8.26.0100. Esta a autoridade coatora – aquele o ato impugnado.

Com a suscitação da dúvida, esgota-se a competência do registrador para decidir acerca da registrabilidade do título de modo que, pendente ainda o recurso administrativo, faltar-lhe-á aptidão – melhor seria dizer “poder de decisão” – para dar execução à sentença de procedência do writ. Numa palavra, falece de legitimação passiva para responder pelo ato impugnado.

Uma vez mais me socorro na doutrina de Hely Lopes Meirelles:

Incabível é a segurança contra autoridade que não disponha de competência para corrigir a ilegalidade impugnada. A impetração deverá ser sempre dirigida contra a autoridade que tenha poderes e meios para praticar o ato ordenado pelo Judiciário (…).  Essa orientação funda-se na máxima ad impossibilita nemo tenetur: ninguém pode ser obrigado a fazer o impossível. Se as providências pedidas no mandado não são da alçada do impetrado, o impetrante é carecedor da segurança contra aquela autoridade, por falta de legitimação passiva para responder pelo ato impugnado. (MEIRELLES. Hely Lopes. Mandado de Segurança e ações constitucionais. São Paulo: Malheiros: 33ª ed. 2010, p. 70-71).

Pendente o recurso à autoridade superior, as providências registrais já não seriam de minha alçada. O V. Conselho Superior da Magistratura pode, inclusive, obstar o registro até mesmo razões diversas da que foram levantas originariamente por mim, já que, devolvendo-se inteiramente as questões ao escrutínio do R. órgão, com efeitos devolutivo e suspensivo adjetos, proceder-se-á a reexame integral da qualificação originária. Confira-se, a propósito, o voto do relator e Corregedor-Geral de Justiça, des. Munhoz Soarez, na Ap. Civ. 1.243-6, Pedregulho, j. 13.4.2010, DJE de 1.6.2010:

Não é demais observar, porém, que o julgamento da dúvida, em primeira instância e em grau de recurso, importa no reexame integral da qualificação, o que permite tanto afastar exigências formuladas pelo Oficial de Registro como reconhecer a existência de eventuais outras não indicadas na nota de devolução por esse emitida, sem que disso decorra julgamento extra ou ultra petita em razão da natureza administrativa do procedimento.

Nesse sentido, dentre outros, cabe lembrar o v. acórdão prolatado por este Colendo Conselho Superior da Magistratura na Apelação Cível nº 33.111-0/3, da Comarca de Limeira, de que foi relator o Desembargador Márcio Martins Bonilha” (Ap. n. 1.128-6/3, rel. Des. Luiz Tâmbara). E mais: Ap. n. 10.880-0/3, da Comarca de Sorocaba, rel. Des. Márcio Martins Bonilha.

Consumado o julgamento do recurso de apelação em curso, a mim caberá, simplesmente, proceder à materialização do ato impugnado, se determinado, sem qualquer possibilidade de revê-lo.

A propósito, este é o sentido que pode extrair da decisão do STF no ROMS n. 21.387-6-DF, em que foi relator o min. Marco Aurélio:

Legitimidade – mandado de segurança – ato decisório e ato executório. Define-se a competência para julgamento de mandado de segurança perquirindo-se o autor do ato apontado como de constrangimento. Estabelecida situação a encerrar simples materialização por subordinado, ao qual escape a possibilidade de revê-lo, o mandado de segurança há que ser dirigido contra a autoridade que praticou o ato em sua origem, pouco importando o status daquele que o tenha simplesmente executado. (ROMS 21.387/DF, Relator Min. MARCO AURÉLIO, j. 26.5.1992, DJ 19.2.1993)

2. Defesa do ato impugnado

Entendendo Vossa Excelência cabível o mandado de segurança, permita-me reproduzir as razões que motivaram a denegação da prática de ato de registro.

Dentre as várias exigências formuladas por este Cartório na ocasião da apresentação do título, a agravante parece ter se insurgido apenas contra uma: a necessidade de apresentação de prova de quitação de débitos condominiais como previsto no art. 4º, § único, da Lei 4.591, de 1964:

Art. 4º A alienação de cada unidade, a transferência de direitos pertinentes à sua aquisição e a constituição de direitos reais sobre ela independerão do consentimento dos condôminos.

Parágrafo único – A alienação ou transferência de direitos de que trata este artigo dependerá de prova de quitação das obrigações do alienante para com o respectivo condomínio.

Parece incorrer em certo equívoco concluir-se singelamente que a exigência legal tenha sido tacitamente revogada pelo Código Civil de 2002. Aduz a agravante que o diploma civil de 1916 “não trazia disposição semelhante à do art. 1.345 do Código atual” (fls.), daí concluindo que, prevendo-o agora expressamente a sub-rogação do adquirente nas obrigações condominiais, as regras da Lei de Condomínio estariam tacitamente revogadas – como se a natureza jurídica dessas obrigações (propter rem)  tivessem sido qualificadas como tal somente a partir do advento do novo código civil.

Nunca se divergiu, em majoritária doutrina, que a natureza jurídica de tais obrigações era e sempre foi real. A regra insculpida no art. 1.345 do atual código representa simplesmente a enunciação, agora expressa, de regra jurídica que era perfeitamente assimilada e assente na doutrina e jurisprudência sob a égide do Código de 1916.

Diz o autor da Lei de Incorporações e Condomínios:

“O cumprimento das obrigações atinentes aos encargos condominiais, sujeitando o devedor às cominações previstas (juros moratórios, multa, correção monetária), todas exigíveis judicialmente, constitui uma espécie peculiar de ônus real, gravando a própria unidade, uma vez que a lei lhe imprime poder de sequela.

Com efeito, estabelece o art. 4º, § único, da Lei do Condomínio e Incorporações que o adquirente responde pelos débitos da unidade adquirida.

O objetivo da norma é defender o condomínio contra a alegação de que o novo proprietário não poderia responder pelos encargos correspondentes a tempo anterior a seu ingresso na comunidade.

Tal propósito não pode, entretanto, ser levado ao extremo de exonerar o alienante. Assim é que se o adquirente for chamado a liquidar o débito, fica sub-rogado no direito respectivo, cabendo o ressarcimento por via da ação in rem verso (Código Civil, art. 988) (PEREIRA. Caio Mário da Silva. Condomínio e Incorporações. Rio de Janeiro: Forense, 10ª ed., 1999, p. 189).

Idêntico entendimento professava ARNOLDO WALD:

“Os autores costumam lembrar a analogia entre o condomínio de apartamentos e as sociedades, olvidando que estas têm como base um contrato feito intuito personae, ou seja, com pessoa certa e determinada, enquanto o condomínio inclui entre os seus membros aqueles que, em determinado momento, forem proprietários das unidades constitutivas do prédio. Assim, existe uma situação jurídica do condômino não inerente à sua pessoa mas vinculada àquele que for proprietário do apartamento. A obrigação do condômino é pois um débito ligado à situação jurídica de proprietário da unidade do imóvel, sendo assim uma obrigação propter rem, uma obrigação oriunda da relação do devedor com a coisa. “. (in Curso de Direito Civil Brasileiro — Direito das Coisas. São Paulo: RT., 9ª Edição, 1993, p. 139).

Ao lado da “ambulatoriedade” de tais obrigações reais, entendo que remanesce hígida a exigência legal de se provar a quitação de débitos condominiais para a alienação de unidades autônomas integrantes de condomínios edilícios.

Para obstar o acesso do título de interesse da agravante, baseei-me em precedentes do mesmo Egrégio Conselho Superior da Magistratura: Ap. Civ. 990.10.278.563-7, j. de 5/10/2010, DJE de 26/11/2010, São Paulo, rel. des. Munhoz Soares e Ap. Civ. 990.10.030.993-5, j. 30/6/2010, DJE de 18/10/2010, São Paulo, rel. des. Munhoz Soares. Desta última decisão peço vênia para destacar:

Conforme já decidido por ocasião do julgamento da Apelação Cível nº 158-6/2, da Comarca da Capital, por este Conselho Superior da Magistratura, “o parágrafo único do artigo 4º da Lei nº 4.591/64 é categórico ao dispor que a alienação de unidades condominiais, assim como a transferência de direitos a elas relativos, dependerá de prova de quitação das obrigações do alienante para com o respectivo condomínio”.

Por isso, para acesso do respectivo título ao fólio real, é de se exigir tal comprovação (Apelação Cível nº 56.318-0/6, Capital, Rel. Des. Nigro Conceição, pub. D.O. 09/04/99, p. 07).

Quanto ao artigo 1.345 do Código Civil, ressalvados os respeitáveis entendimentos em contrário, não revogou referida regra e teve por escopo, tão somente, explicitar o caráter propter rem dos débitos condominiais. É norma destinada a preservar o condomínio de inadimplemento decorrente de eventual disputa entre alienante e adquirente acerca da responsabilidade pelo pagamento. Porém, de modo algum exime daquela obrigação antes destacada, que é requisito legal para alienação da unidade e representa garantia, não só a favor da comunidade condominial, mas, também, do próprio adquirente, máxime ante a responsabilidade realçada pelo citado dispositivo normativo.

No mesmo diapasão, o julgado na Apelação Cível nº 1.034-6/4, da Comarca da Capital, verbis:

“Deveras, o parágrafo único do artigo 4º da Lei nº 4.591/64 é categórico ao dispor que a alienação de unidades condominiais, assim como a transferência de direitos a elas relativos, ‘dependerá de prova de quitação das obrigações do alienante para com o respectivo condomínio’. 

Por isso, já decidiu este Conselho que, para acesso do respectivo título ao fólio real, é de se exigir tal comprovação (Apelação Cível nº 56.318-0/6, Capital, Rel. E. Des. Nigro Conceição, Apelação Cível nº158-6/2, Capital, Rel. E. Des. José Mário Antonio Cardinale). 

Quanto à parte contemplada por título judicial, o tratamento não é diferente, como revela o V. Acórdão proferido na Apelação Cível nº 769-6/0, Piracicaba, relatado pelo E. Des. Gilberto Passos de Freitas, cuja ementa é clara: 

“Registro de Imóveis – Unidade condominial – Dúvida julgada procedente – Negativa de acesso ao registro de mandado extraído dos autos de ação de adjudicação compulsória – Título inapto ao ingresso no registro imobiliário – Instrumentação do título que se deve materializar por carta de sentença – Necessidade, ainda, de comprovação de quitação das obrigações do alienante para com o condomínio, sem o que não se admite o acesso, ao fólio real, da transferência de domínio – Recurso não provido”.

Mesmo nos casos de adjudicação – portanto títulos de extração judicial – a jurisprudência não discrepa. Além da Ap. Civ. 769-6/0,  Piracicaba, j. 14.12.2007, rel. Gilberto Passos de Freitas, cite-se a Ap. Civ. 1.034-6/4, da qual se extrai o seguinte:

Deveras, o artigo 1.345 do Código Civil deixou patente o cabimento da exigência ao explicitar o caráter propter rem dos débitos condominiais, com ênfase à responsabilidade de quem adquire o imóvel, o que vale, por óbvio, dada a ausência de qualquer ressalva, inclusive na hipótese de aquisição por arrematação judicial: ‘O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios’.

Oportuno, no concernente ao caso focalizado, o comentário de Francisco Eduardo Loureiro, em glosa ao dispositivo legal por último referido: ‘O artigo usa a expressão genérica adquirente, não restringindo às aquisições por negócio jurídico, de modo que também alcança as vendas judiciais, atingindo o arrematante e o adjudicatário’ (Código Civil Comentado, Coord. Min. Cezar Peluso, Ed. Manole, Barueri, 2007, p. 1.214).

Desse entendimento não discrepa a jurisprudência do C. Superior Tribunal de Justiça: ‘O adquirente, mesmo no caso de arrematação, responde pelos encargos condominiais incidentes sobre o imóvel arrematado, ainda que anteriores à alienação. Recurso especial não conhecido’ (REsp nº 506.183/RJ, 4ª T., Rel. Min. Fernando Gonçalves, DJ 25/02/2004, apud ob. cit., p. 1.215).

Logo, considerando que, como visto, o parágrafo único do art. 4º da Lei nº 4.591/64, no que diz respeito à unidade autônoma, subordina a ‘alienação ou transferência’ à ‘prova de quitação’ das obrigações condominiais, mostra-se correta a exigência do registrador. (Ap. Civ. 1.034-6/4, São Paulo, j. 17.3.2009, DJE de 4.6.2009, rel. des. Ruy Camilo).

Por fim, além da abonação dos critérios adotados por este Registro, representada pelos V. acórdãos citados, o próprio STJ, pelo voto da ministra NANCY ANDRIGHI, deixou patente que o disposto no parágrafo único do art. 4º da Lei 4.591, de 1964 não se acha revogado. O V. acórdão é de 2004 – REsp 469.915 – RJ (2002⁄0116443-7), rel. min. NANCY ANDRIGHI, j. de 28.9.2004, DOU de 1/2/2005, p. 538.

Essas são as informações que tenho a honra de prestar a Vossa Excelência.

São Paulo, 20 de janeiro de 2012.

Sérgio Jacomino,

Oficial Registrador.

DECISÃO

Trata-se de agravo de  instrumento interposto por Sérgio Jacomino contra a decisão de fls. 67/70,  que deferiu antecipação de tutela requerida pela União, para determinar ao  recorrente que se abstenha de exigir o pagamento de emolumentos ou taxas ao  proceder à transcrição nas matrículas dos imóveis descritos na petição  inicial dos autos originários.

Alega-se, em síntese, o seguinte:

a) a União  ajuizou ação cominatória em face do agravante (titular do 5º CRI de São  Paulo) e do Estado de São Paulo, na qual afirma que adquiriu, por meio de  contrato de dação em pagamento celebrado com a Caixa Econômica Federal, 2  (dois) imóveis registrados no 5º CRI de São Paulo;

b) a União sustenta que seria isenta do pagamento de emolumentos para o registro e a transferência da propriedade dos imóveis (Decreto-Lei n. 1.537/77);

c) há via legal própria para a superação da controvérsia, dado que o art. 30 da Lei n. 11.331/02 dispõe sobre a reclamação, por petição, ao Juiz Corregedor Permanente;

d) ausência dos requisitos do art. 273 do Código de Processo Civil;

e) o registro determinado pelo MM. Juízo a quo é ato irreversível, conforme se depreende do art. 250 da Lei n. 6.015/73;

f) o Decreto-Lei n. 70/66, visto ser norma federal, não poderia conceder isenção de taxa estadual (emolumentos dos serviços extrajudiciais pertencentes aos Estados), o que indica que não foi recepcionado pela Constituição da República, que no art. 151, III, veda a  instituição de isenção heterônoma;

g) inaplicabilidade do art. 24-A da Lei n.  9.028/95, pois não se trata de taxa ou custa judiciária;

h) o art. 236, § 2º, e o art. 22, XXV, ambos da Constituição da República, não podem ser interpretados  no sentido de permitir à União a isenção de tributos dos Estados;

i) elenca  precedentes jurisprudenciais (fls. 2/14).

O pedido de efeito suspensivo foi  deferido (fls. 92/93).

A União apresentou resposta (fls. 102/122) e interpôs agravo regimental (fls. 123/139).

Decido.

Emolumentos. Fazenda Pública.  Exigibilidade.

Sustenta-se que a Fazenda Pública estaria isenta de  emolumentos devidos em favor dos serviços notariais e de registros, nos  termos dos arts. 1º e 2º do Decreto-Lei n. 1.537, de 13.04.77:

Art. 1º – É isenta a União do pagamento de custas e emolumentos aos Ofícios e Cartórios  de Registro de Imóveis, com relação às transcrições, inscrições, averbações e  fornecimento de certidões relativas a quaisquer imóveis de sua propriedade ou  de seu interesse, ou que por ela venham a ser adquiridos.

Art. 2º – É isenta a União, igualmente, do pagamento de custas e emolumentos quanto às  transcrições, averbações e fornecimento de certidões pelos Ofícios e  Cartórios de Registros de Títulos e Documentos, bem como quanto ao  fornecimento de certidões de escrituras pelos Cartórios de Notas.

Ocorre que o Superior Tribunal de Justiça interpreta a isenção restritivamente, não a estendendo a terceiros que prestam serviços desvinculados da atividade estatal:

PROCESSUAL CIVIL – CUSTAS E DESPESAS PROCESSUAIS – FAZENDA PÚBLICA:  ISENÇÃO (ARTS. 38 DA LEF, 27 E 1.212, PARÁGRAFO ÚNICO DO CPC).

1. Custas são o preço decorrente da prestação da atividade jurisdicional, desenvolvida pelo  Estado-juiz através de suas serventias e cartórios.

2. Emolumentos são o  preço dos serviços prestados pelos serventuários de cartório ou serventias  não oficializados, remunerados pelo valor dos serviços desenvolvidos e não  pelos cofres públicos.

3. Despesas, em sentido estrito, são a remuneração de terceiras pessoas acionadas pelo aparelho jurisprudencial, no desenvolvimento da atividade do Estado-juiz.

4. Os terceiros que prestam serviços desvinculados da atividade estatal não estão submetidos às regras isencionais.

5. Os peritos, os transportadores dos oficiais de justiça e as empresas de correios devem ser remunerados de imediato pelo autor ou interessado no desenvolvimento do processo.

6. Recurso especial improvido.  (STJ, REsp n. 366005, Rel. Min. Eliana Calmon, j. 17.12.02)

Com efeito, os serviços notariais e de registro têm natureza privada, consoante estabelece o art. 236 da Constituição da República:

Art. 236. Os serviços notariais e de registro são exercidos em caráter privado, por delegação do Poder Público. Sendo a isenção modalidade de exclusão de crédito tributário (CTN, art. 175, I),  segue-se que ela não tem a propriedade de excluir o crédito de índole privada  devido em razão dos serviços notariais.

Do caso dos autos.

Insurge-se o agravante contra a decisão de fls. 67/70, que deferiu antecipação de tutela para determinar-lhe que se abstenha de exigir o pagamento de emolumentos ou taxas ao proceder à transcrição nas matrículas dos imóveis indicados pela  União na petição inicial dos autos originários.

Assiste razão ao agravante, considerando-se que o Superior Tribunal de Justiça interpreta restritivamente  a isenção concedida à União, não a estendendo a terceiros que prestam  serviços desvinculados da atividade estatal.

Ante o exposto, DOU PROVIMENTO ao agravo de instrumento, com fundamento no art. 557, § 1º-A, do Código de  Processo Civil.

Em decorrência, JULGO PREJUDICADO o agravo  regimental.

Comunique-se a decisão ao MM. Juízo a quo.

Decorrido o prazo  legal, remetam-se os autos à vara de origem.

Publique-se. Intimem-se.

São  Paulo, 25 de outubro de 2011.

Andre Nekatschalow
Desembargador Federal  Relator

Formal de Partilha. Especialidade objetiva. Continuidade. Registro anterior. Formal de partilha apresentado a registro com descrição do bem em desconformidade com o registro anterior.

Sérgio Jacomino, 5º Oficial de Registro de Imóveis da Capital de São Paulo, atendendo à R. determinação de fls. 21 dos autos, tenho a honra de prestar as seguintes informações.

JS, por seu advogado, Dr. carlos Moreira da Silva Filho, dirigiu petição a Vossa Excelência requerendo a superação do óbice oposto por este Registro por ocasião do pedido prenotado sob o número 244.965 (posteriormente 245.906).

Trata-se de hipótese de resistência à denegação de registro deduzida perante Vossa Excelência o que nos leva à figura da dúvida inversamente suscitada.

Nessa perspectiva, prenotamos o título sob o número de ordem 250.400, para garantia dos interesses do representante, remanescendo a dita prenotação em aberto até solução definitiva deste processo, nos termos do art. 203 da Lei de Registros Públicos.

Título – cópia reprográfica

O título objeto de qualificação judiciária foi apresentado em forma de cópia reprográfica, conforme se vê às fls. 9 e seguintes dos autos.

As cópias reprográficas não podem substituir os títulos originais para efeito de requalificação do juízo competente nos procedimentos administrativos instaurados contra a decisão denegatória de registro ou de averbação pelo oficial competente. A apresentação do título em forma reprográfica leva à inexorável prejudicialidade da dúvida.

Cito como exemplos os seguintes julgados: Ap. Civ. 990.10.024.652-6, Presidente Prudente, j. 30.6.2010, DJE de 14.9.2010, Relator des. Munhoz Soares; Ap. Civ. 94.033-0/3, São Paulo, j. 13.9.2002, DJE de 13.11.2002, Relator des. Luiz Tâmbara, dentre dezenas de outros julgados de igual orientação.

Questão de fundo: nulidade do registro

Superada a questão preliminar, voltemo-nos à questão da denegação de registro do título fundada na constatação de que a descrição do bem imóvel não guarda correspondência com a especificação do condomínio registrada regularmente neste Registro.

A Nota Técnica Devolutiva (NTD) deste registro foi vazada nos seguintes termos:

De acordo com a especificação de condomínio do Edifício Fabrini averbada aos 29.4.1954, à margem da transcrição n. 18.673, verifica-se que o apartamento n. 15, localizado no 2º andar, ou 3º pavimento, possuía a área de 69,00m² e fração ideal de 105/2985. Por averbações feitas aos 24.4.1959 a referida especificação foi retificada e o apartamento n. 15 passou a ter 98,59m² e fração ideal de 11,96m². Ainda, verifica-se que dentre as unidades autônomas existentes no referido condomínio consta o quarto n. 8 com a área de 12,78m² e fração ideal de 0,31% ou 1,57m².

Pela transcrição aquisitiva do “de cujus” n. 83.752, verifica-se que o imóvel dela objeto é o apartamento n. 15 do 2º andar ou 3º pavimento e mais o quarto n. 8 do 7º andar ou 8º pavimento do Edifício Fabrini, cuja descrição não confere com a constante da especificação.

Tendo em vista os imóveis serem unidades autônomas, esses devem ser descritos individualmente e conferir com aquela indicada na Especificação. Portanto retificar onde necessário (artigo 225, § 1.º, da Lei n.º 6.015/73 – Lei de Registros Públicos).

O problema que exsurge com a situação é a seguinte: de acordo com o registo anterior das unidades partilhadas (Transcrição 83.752) a descrição feita no formal é, de fato, coincidente com o antecedente. Já em comparação com a especificação de condomínio, não.

Qual deve prevalecer como referência?

Exame retrospectivo da origem

Constatada a contradição, é preciso fazer uma pequena abordagem retroativa para compreender como tal fato ocorreu.

Em 29 de abril de 1954 foi objeto de averbação na Transcrição de origem (TR. 18.673) a especificação do condomínio feita com base no instrumento particular de 27 de abril de 1964 (doc. #1). Note-se que neste documento a descrição da unidade é ainda distinta do título e da alteração sucessiva.

Posteriormente, em data de 24 de abril de 1959, com base no instrumento de 17 de abril do mesmo ano, os proprietários retificam as averbações feitas à margem da transcrição de origem “em virtude de haver sido erradamente desmembrado e descrito o mencionado imóvel” (doc. # 2).

Para que se obtenha uma visão gráfica da situação, reproduzimos as versões que são baseadas, como se indica, em títulos e outros documentos arquivados:

Como se pode ver, as medidas não são coincidentes. No caso da transcrição 18.673, origem indicada no título, percebe-se que o Quarto 8, que figura no registro como unidade autônoma, foi subsumido pelo apartamento 15, o que facilmente se infere pela soma das áreas construídas, o que totalizaria 111,37m2.

O aspecto que deve ser destacado é que, com a alteração da especificação do condomínio, o quarto 8 passou a ser considerado uma unidade autônoma, com área construída e fração ideal no terreno (fração de 0.31% do terreno e área construída de 12,78m2).

A situação do condomínio é complexa e imprecisa e não se revela contraditória unicamente no título apresentado a registro.

Em levantamento feito por nós, verificamos que os quartos 1, 2, 3, 4, 7 e 8 já se encontram registrados como unidades autônomas – matrículas, 28.230, 15.974, 16.360, 34.958 e 58.878 e transcrição 83.752, respectivamente. Há planta arquivada de tais quartos (doc. # 3).

Já outras unidades trazem descrição incoincidente em relação à especificação (por exemplo, a que se acha na Matrícula 46.367 – doc. # 4).

Nulidade do registro

O quadro legal que se delineia é o seguinte. Pode-se afirmar que o “registro, enquanto não cancelado, produz todos os efeitos legais ainda que, por outra maneira, se prove que o título está desfeito, anulado, extinto ou rescindido” (art. 214 da LRP). Esta é a base do argumento lançado pelo interessado nestes autos.

Todavia, igualmente é preciso considerar que as “nulidades de pleno direito do registro, uma vez provadas, invalidam-no, independentemente de ação direta”. Nessas circunstâncias, poderíamos considerar que a Transcrição 83.752, feita em data de 14 de abril de 1972 – portanto em data muito posterior à data da alteração da especificação do condomínio – seria, ela própria, nula de pleno direito, já que, em tese, teria contrariado o registro anterior. Trata-se de erro próprio do Registro. Não só dita transcrição – acrescente-se – já que ela pode ser considerada a consequência da Inscrição 11.190, feita em data de 12 de maio de 1961.

Erros pretéritos

A impressão que nos ficou é que a aquisição da referida unidade pelo Sr. JS antecedeu até mesmo a inscrição 11.190, de 1961, possivelmente com base em instrumento particular não inscrito, lavrado de acordo com a primeira descrição (29.4.1954).

Trata-se de mera hipótese baseada no historial tabular e nos documentos acostados.

Registre-se, por fim, que as erronias, se ocorrentes, remontam ao início da década de 60, quando da inscrição do compromisso de compra e venda e se originaram das modificações que foram feitas pelos titulares de domínio.

Estas são as informações que presto a Vossa Excelência com o devido respeito e acatamento.

São Paulo, outubro de 2011.

Sérgio Jacomino

5º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo.

Interessado: GCA. (Adv. Dr. Flávio Parreira Galli, Vânia Maria Cunha e Cristina mmmaria Cunha).

SÉRGIO JACOMINO, 5º Oficial de Registro de Imóveis da Capital de São Paulo, no uso de suas atribuições legais, atendendo requerimento firmado por GCA, vem suscitar dúvida, nos termos do art. 198 da Lei 6.015, de 1973, pelas razões e fundamentos seguintes.

Procedimentos preliminares

Em 24 de agosto de 2011 a interessada apresentou para registro a escritura pública de compra e venda lavrada no 3º Tabelião de Notas da Capital de São Paulo (livro 203/8) pela qual adquire os imóveis das Matrículas 88.082 e 88.083, deste Registro.

O título foi protocolizado sob o número 249.549 e naquela data examinado e devolvido pelas razões que figuram na Nota Técnica Devolutiva (NTD) formulada pelo Registro em 29 de agosto de 2011.

Não se conformando com as exigências, em 18 de outubro do corrente a interessada reingressou o mesmo título com o pedido de suscitação de dúvida, o que ora procedemos com o devido respeito e acatamento. O título foi prenotado sob número 251.340.

Motivo impediente do acesso do título

A razão pela qual o acesso do título foi denegado repousa na exigência de apresentação de prova de quitação de débitos condominiais exigida pelo disposto no art. 4º, § único da Lei 4.591, de 1964.

Os interessados constroem excelentes argumentos, aos quais procuraremos responder a seguir. São eles:

a) Preliminarmente, acenam com o disposto no art. 2º, § 2º da Lei 7.433, de 1985, que reza que se considera prova de quitação de referidos débitos condominiais “a declaração feita pelo alienante ou seu procurador, sob as penas da lei, a ser expressamente consignada nos instrumentos de alienação ou de transferência de direitos”. A vendedora teria declarado a inexistência de débitos condominiais, o que eximiria a adquirente de apresentar a reclamada prova;

b) A natureza jurídica da obrigação é do tipo ambulatório – obligatio propter rem. Nesses casos, redargua a interessada: “qual o fundamento legal, ou a motivação lógica, em se negar o registro, se o condomínio tinha, tem e terá, sempre, garantida a obrigação, pelo vínculo dela com as próprias unidades condominiais?”.

c) A aquisição anterior, feita pela ora alienante, teria sido feita sem a comprovação ora exigida pelo Registro. Como terá sido registrada a aquisição anterior quando existia dívida representada por passivo condominial? – pergunta.

d) Por fim, traz à baila a decisão proferida por Vossa Excelência no Processo 100.09.165632-6 de cuja R. sentença se extrai a conclusão de que a prova de quitação de débitos condominiais seria inexigível por se achar revogada a regra do parágrafo único do art. 4º da Lei 4.591, de 1964 em face do novo diploma civil.

Dispensa da prova por declaração do alienante

Diz a interessada que “a vendedora declarou na escritura de compra e venda a inexistência de débitos condominiais”. A declaração reduzida pelo tabelião, em seu ato próprio, merece ser transcrita:

“Os representantes da vendedora [declaram] (…) estar quites com todas as despesas e encargos condominiais desde a data de sua aquisição, ou seja, 22 de julho de 2010 até a presente data e que neste ato declara responsabilizar-se por quaisquer encargos ou despesas condominiais existentes anteriores à sua aquisição”.

A Lei, como vimos, exige a “prova de quitação das obrigações do alienante para com o respectivo condomínio” (art. 4º, § único da Lei 4.591/1964) ou declaração substitutiva (art. 2º, § 2º da Lei 7.433/1985). Exige-a, no entanto, no momento da alienação e de forma não condicionada. Não se abre a possibilidade de definição de escopo e delimitação temporal da obrigação. Esta regra não pode ter seu dispositivo modulado pelos contratantes, já que ostenta o caráter de norma cogente e visa a aspectos estatutários da organização condominial.

Concluindo, entendo, salvo melhor juízo, que não se cumpriu a regra legal ao se limitar a abrangência temporal da declaração do alienante de 22 de junho de 2010 até a data da escritura, 12 de agosto de 2011.

Obrigação propter rem e sucessão

Outro tópico da manifestação da interessada merece uma rápida abordagem.

Diz ser ilógico exigir-se, na alienação de unidade autônoma em condomínios edilícios, prova de quitação de débitos condominiais. Concluiu questionando: “qual o fundamento legal, ou a motivação lógica, em se negar o registro, se o condomínio tinha, tem e terá, sempre, garantida a obrigação, pelo vínculo dela com as próprias unidades condominiais?”.

O fundamento legal já foi indicado e aludido pelos próprios interessados.

Por outro lado, o condomínio tem, de fato, ação de cobrança para ressarcir-se do condômino inadimplente, mas esse fato não elide outro, que é, justamente, a prevenção de ocorrência de débito aberto na transmissão da unidade autônoma tendo em vista os interesses da comunidade edilícia.

Peço vênia para citar parte do voto exarado pelo des. Nigro Conceição na Apelação Cível nº 56.318-0/6, Capital, DOE de 9.4.1999 que toca no ponto aqui discutido:

É norma destinada a preservar o condomínio de inadimplemento decorrente de eventual disputa entre alienante e adquirente acerca da responsabilidade pelo pagamento. Porém, de modo algum exime daquela obrigação antes destacada, que é requisito legal para alienação da unidade e representa garantia, não só a favor da comunidade condominial, mas, também, do próprio adquirente, máxime ante a responsabilidade realçada pelo citado dispositivo normativo.

Embora possamos considerar acertada a tese esposada pelo interessado – no sentido de que o adquirente de unidade condominial sucede o transmitente nas obrigações condominiais (obrigações propter rem), adotada que seja a tese da ambulatoriedade automática da obrigação, não menos certo é que a lei de condomínios criou, há muito, uma exigência vestibular que tem em mira a fixação de responsabilidades no momento da transmissão imobiliária como condição para aquisição do direito real.

Trata-se, pois, de um ônus real, como o qualifica Caio Mário da Silva Pereira (Condomínio e Incorporações. Rio de Janeiro: Forense, 10ª ed., 1999, p. 189), que grava a propriedade condominial impondo ao alienante e adquirente a obrigação acessória, incontornável, de comprovação de inexistência de débitos condominiais.

Enfim, nunca houve qualquer dúvida acerca da natureza jurídica das obrigações condominiais. Muito antes do diploma legal de 2002, a doutrina sempre considerou essa obrigação típica obligatio propter rem. Por todos, Sílvio Rodrigues (Direito Civil. Parte geral das obrigações. Vol. 2. 28ª ed. São Paulo: Saraiva, 2000, p. 104, n. 52) e Caio Mário da Silva Pereira (Instituições de Direito Civil, Vol. IV, 13ª ed. Rio de Janeiro: Forense, p. 255).

Alegados erros pretéritos

Os interessados afirmam que a aquisição anterior fora feita pela ora alienante “sem a comprovação ora exigida pelo Registro”.

Responde-se que não foi necessária a comprovação exigida pela Lei 4.591, de 1964, em virtude de declaração prestada pela alienante, tudo conforme os termos do art. 2º, § 2º da Lei 7.433/1985. Vale a transcrição do item 4.1 da escritura pública de 22 de julho de 2010, lavrada no 23º Tabelião de Notas da Capital de São Paulo (registrada sob n. 1 nas matrículas 88.082 e 88.083):

“4.1 A vendedora” declara ainda, “por seu representante legal, não ter conhecimento de processos ajuizados em ações reais ou pessoais reipersecutórias, que envolvam os imóveis aqui objetivados, transmitindo-os ao comprador, totalmente livres e desembaraçados de ônus, dúvidas, dívidas, litígios, hipotecas, mesmo que legais, impostos, taxas, despesas de condomínio” etc. (grifo nosso).

O exame procedido por este oficial, de caráter eminentemente formal, satisfez-se com a mera declaração prestada pela alienante, sob sua responsabilidade, não descendo a detalhes de investigar se havia ou não passivo condominial e se este terá sido satisfeito ou não na noticiada ação de falência.

Regra revogada pelo atual Código Civil?

Outro aspecto que deve ser enfrentado é a questão da eventual revogação do art. 4º, § único da Lei 4.591, de 1964, tese sustentada por juristas de escol.

Ainda recentemente, no Processo 0018845-91.2011.8.26.0100 (Dúvida suscitada pelo 9º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo, cuja decisão foi publicada no DJE de 2.7.2011), Vossa Excelência deixou consignado o seguinte:

“No que diz respeito à exigência da comprovação da quitação dos débitos condominiais, recentemente o E. Conselho Superior da Magistratura entendeu que a norma prevista no parágrafo único, do art. 4º, da Lei nº 4.591/64, não foi revogada pelo atual art. 1.345, do Código Civil, de modo que a comprovação da inexistência de débitos continua a ser pressuposto para o registro do título”. (decisão proferida pelo Dr. Gustavo Henrique Bretas Marzagão em 6.7.2011, no Processo 0018845-91.2011.8.26.0100 – DJE de 2.7.2011).

As decisões do Conselho Superior da Magistratura, referidas por Vossa Excelência, são as seguintes: Ap. Civ. 990.10.278.563-7, j. de 5.10.2010, DJE de 26.11.2010, São Paulo, rel. des. Munhoz Soares e Ap. Civ. 990.10.030.993-5, j. 30.6.2010, DJE de 18.10.2010, São Paulo, rel. des. Munhoz Soares.

Desta última decisão peço vênia para destacar o seguinte:

Conforme já decidido por ocasião do julgamento da Apelação Cível nº 158-6/2, da Comarca da Capital, por este Conselho Superior da Magistratura, “o parágrafo único do artigo 4º da Lei nº 4.591/64 é categórico ao dispor que a alienação de unidades condominiais, assim como a transferência de direitos a elas relativos, dependerá de prova de quitação das obrigações do alienante para com o respectivo condomínio”.

Por isso, para acesso do respectivo título ao fólio real, é de se exigir tal comprovação (Apelação Cível nº 56.318-0/6, Capital, Rel. Des. Nigro Conceição, pub. D.O. 09/04/99, p. 07).

Quanto ao artigo 1.345 do Código Civil, ressalvados os respeitáveis entendimentos em contrário, não revogou referida regra e teve por escopo, tão somente, explicitar o caráter propter rem dos débitos condominiais. É norma destinada a preservar o condomínio de inadimplemento decorrente de eventual disputa entre alienante e adquirente acerca da responsabilidade pelo pagamento. Porém, de modo algum exime daquela obrigação antes destacada, que é requisito legal para alienação da unidade e representa garantia, não só a favor da comunidade condominial, mas, também, do próprio adquirente, máxime ante a responsabilidade realçada pelo citado dispositivo normativo.

No mesmo diapasão, o julgado na Apelação Cível nº 1.034-6/4, da Comarca da Capital, verbis:

“Deveras, o parágrafo único do artigo 4º da Lei nº 4.591/64 é categórico ao dispor que a alienação de unidades condominiais, assim como a transferência de direitos a elas relativos, ‘dependerá de prova de quitação das obrigações do alienante para com o respectivo condomínio’.

Por isso, já decidiu este Conselho que, para acesso do respectivo título ao fólio real, é de se exigir tal comprovação (Apelação Cível nº 56.318-0/6, Capital, Rel. E. Des. Nigro Conceição, Apelação Cível nº158-6/2, Capital, Rel. E. Des. José Mário Antonio Cardinale).

Quanto à parte contemplada por título judicial, o tratamento não é diferente, como revela o V. Acórdão proferido na Apelação Cível nº 769-6/0, Piracicaba, relatado pelo E. Des. Gilberto Passos de Freitas, cuja ementa é clara:

“Registro de Imóveis – Unidade condominial – Dúvida julgada procedente – Negativa de acesso ao registro de mandado extraído dos autos de ação de adjudicação compulsória – Título inapto ao ingresso no registro imobiliário – Instrumentação do título que se deve materializar por carta de sentença – Necessidade, ainda, de comprovação de quitação das obrigações do alienante para com o condomínio, sem o que não se admite o acesso, ao fólio real, da transferência de domínio – Recurso não provido”.

Além da abonação dos critérios adotados por este Registro, representada pelos V. acórdãos citados, o próprio STJ, pelo voto da ministra Nancy Andrighi, deixou patente que o disposto no parágrafo único do art. 4º da Lei 4.591, de 1964 não se acha revogado. O V. acórdão é de 2004 – REsp 469.915 – RJ (2002⁄0116443-7), rel. min. Nancy Andrighi, j. de 28.9.2004, DOU de 1/2/2005, p. 538.

Estes são os motivos que sustentam a denegação de registro.

Devolvo a Vossa Excelência a apreciação do pedido da interessada, rendendo minhas cordiais saudações.

São Paulo, 7 de novembro de 2011.

Sérgio Jacomino,

Oficial Registrador